Newsletter été 2022 du cabinet
(à retrouver et télécharger en pdf en bas de page)
Droit Immobilier -Syndic - Baux - Urbanisme
- Attention à sanctions prévues dans la promesse de vente en cas de non-réitération avant la date butoir prévue pour ce faire :
En principe, en cas d’absence de signature de la vente devant Notaire avant expiration du délai prévu pour ce faire dans la promesse de vente, la partie la plus diligence peut mettre l’autre en demeure de s’exécuter, voir l’assigner en ce sens devant le Tribunal.
Mais si l’acte prévoyait sa réitération à peine de caducité avant date convenue, ou érigeaient clairement cette réitération en condition de formation du contrat, la promesse est alors caduque de plein droit dès expiration du délai convenu, sans qu’il soit possible pour l’autre partie d’exiger ensuite sa réitération.
Arrêt Cour de cassation 3e chb. Civ. civ. 25-5-2022 n° 21-13.017 F-D
- Bail commercial et sort des loyers échus pendant les périodes de confinement COVID 19 : Point final de la cour de cassation !
Comme nous l’indiquions dans notre précédente newsletter, la cour de cassation répond sur quatre points :
1°) Sur l'État d’urgence et droit commun de la relation contractuelle :
Les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation de la Covid-19 (Etat d'urgence) n’ont pas écarté l’application du droit commun de la relation contractuelle.
2°) Sur État d’urgence et perte de la chose louée:
L’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.
En effet, cette interdiction :
- était générale et temporaire ;
- avait pour seul objectif de préserver la santé publique ;
- était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.
Les commerçants n’étaient donc pas en droit de demander une réduction de leur loyer.
3°) Sur l' État d’urgence et les obligations du bailleur
La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
Dès lors, les commerçants ne pouvaient se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers.
4°) Sur l'État d’urgence et force majeure
Repère : force majeure et contrat
Article 1218 du code civil : En matière contractuelle, il y a force majeure lorsqu'un événement échappe au contrôle du débiteur et l’empêche d’exécuter son obligation.
Il s’agit d’un événement :
- qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ;
- dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.
Il résulte de l'article 1218 du code civil que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Dès lors, le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.
3 ArrêtsCour de cassation 3e chb. Civ. 30 juin 2022 - Pourvois n° 21-19.889 / n° 21-20.127 / n° 21-20.190
- Bail d’habitation :
Pour que la solidarité entre locataire cesse dans l’hypothèse de violences conjugales commises à son encontre ou sur un enfant qui réside avec le couple (art8-2 loi de 1989) : le locataire victime de violences doit aviser le bailleur du départ du domicile et fournir copie de l’ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale.
CA Versailles 19/05/2022 n°21/02922
- Bail commercial : congé en matière de bail dérogatoire.
La validité du congé adressé par le bailleur préalablement à l’échéance d’un bail dérogatoire de le l’article L 145-5 du code de commerce n’est pas soumise à un formalisme particulier, dont le formalisme de l’article L 145-9 du code de commerce applicable au bail du bail commercial. Néanmoins, la délivrance par exploit d’huissier reste une sécurité à conseiller !
- Pas de sous-location ni AIRBNB dans un logement social :
La Cour de cassation rappelle, si besoin était, l’interdiction absolue tant par la loi (art R353-37 devenu D353-37) (que par le contrat dans les faits d’espèce) de sous-louer tout ou partie d’un logement conventionné, dit logement social.
La Cour de cassation valide la résiliation du contrat de location principal par le bailleur social, cette sanction étant expressément prévue par les textes (art L442-3-5) est alors en droit de résilier le bail.
Arrêt Cour de cassation chb civ. n 2022
- Copropriété : procédure accélérée de recouvrement de charges :
Sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat peut poursuivre le recouvrement des provisions non encore échues en application des dispositions de l’article 14-1 et 14-2 de la même loi ainsi que des sommes restant dues et appelées au titre des exercices précédents, après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de 30 jours.
La cour de cassation précise que le juge doit rechercher si les sommes acquittées après réception de la mise en demeure ne rendaient pas celle-ci « fructueuse », de sorte que les autres sommes visées à l’article 19-2 ne seraient pas devenues exigibles.
Arrêt Cour de cassation 3e chb. Civ. 21 avril 2022 : n°20-20.866
Droit Bancaire :
Si l’octroi effectif du crédit immobilier régi par le code de la consommation est toujours soumis à la condition résolutoire d’achat effectif, dans les délais impartis, du bien mentionné comme devant être financé, pour autant, il suffit qu’un des co-emprunteurs procède à cette acquisition.
- Condition résolutoire dans les prêts immobiliers à la consommation :
Le prêt n’est alors pas résolu, y compris à l’égard du co-emprunteur qui n’aurait finalement pas acheté.
En l’espèce, le prêt était accordé aux deux époux, mais finalement seul Monsieur achètera ; Madame s’estimait donc non liée par le Crédit.
La Cour de cassation en a décidé autrement. Le crédit a bien été accordé aux deux co-emprunteurs.
Arrêt Cour de cassation 1e chb. Civ. 29-6-2022 : n° 21-11.690 FS-B
Voies d'exécution
La Cour de cassation vient de réaffirmer que tant la commission que le juge du surendettement peuvent subordonner l’octroi d’un plan de surendettement à la vente par le débiteur de son bien immobilier, et ce par combinaison des articles L733-1 et L733-7 du code de la consommation.
- Surendettement et vente du bien immobilier :
Arrêt Cour de cassation 2e chb civ. 9-6-2022 n° 19-26.230 F-B
Droit des Affaires
- Représentation d’un SAS :
Compte tenu de la liberté laissée aux associés dans la rédaction des statuts d’une SAS, le simple fait d’être mentionné au Kbis comme étant Directeur Général de la Société n’emporte pas, de ce simple fait, pouvoir de représenter la Société.
Il convient de se référer aux statuts, et donc au DG de les produire au besoin.
Arrêt Cour de cassation Chb. Com 25-5-2022 n° 20-21.460 F-D
- Opposabilité de la cession de contrat :
Selon réforme du droit des contrats de 2016, l’article 1216 du code civil tout cocontractant peut céder son contrat à un tiers avec accord, même donné à l’avance, de l’autre partie ; cet article dispose que al cession prend alors effet lors de sa notification au cocontractant, ou lorsqu’il en a pris acte.
La Cour de cassation vient de juger que, dans le cadre d’un contrat (en l’espèce une location financière) qui prévoyait en son sein la possibilité pour l’une des parties de céder le contrat à un tiers, le règlement d’une mensualité par ce cocontractant au cessionnaire du contrat valait « prise d’acte », lui rendant la cession intervenue opposable.
Arrêt Cour de cassation com. 9 juin 2022 : n°20-18.490
Droit de la Famille
- Prescription de cinq ans des créances entre époux :
Quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux (mais plus encore en cas de régime de séparation de bien), la séparation, et le divorce donnent la plupart du temps lieu à des comptes entre eux.
Attention cependant, ces comptes peuvent être longs, voire ne pas être immédiats (surtout sous l’empire de l’ancienne loi, la réforme du divorce ayant précisément pour objet de régler les conséquences pécuniaires du divorce en même temps que la séparation).
Les juges sont venus rappeler que toute créance entre époux se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle le jugement de divorce est définitif.
Arrêt Cour de cassation 1e chb civ. 18 mai 2022 : n°20-20.725
- Inopposabilité à la succession du transfert de son patrimoine par le défunt à un ou des Trusts, dès lors qu’il avait conservé en réalité la main sur ces éléments d’actifs :
Avant son décès une personne avait transféré une grande partie de son patrimoine à différents trusts dont il avait cependant conservé la gestion.
Les éléments ainsi transférés échappaient à sa succession.
La Cour de cassation a déclaré ses transferts inopposables, évoquant au passage une fraude aux droits des héritiers d’une part, et une fraude fiscale d’autre part (les éléments d’actif étant partis à l’étranger)
Arrêt Cour de cassation 1 chb. civ. 18-5-2022 n° 20-20.609 FS-D
- Comptes entre concubins lorsque l’un a remboursé l’emprunt d’investissements dans la maison de l’autre :
Les comptes entre concubins ne sont pas soumis aux mêmes règles de partages et comptes qu’entre époux.
La Cour de cassation vient de rappeler que le droit à « remboursement » d’un concubin ayant remboursé l’emprunt finançant des travaux dans la maison de sa concubine est fondé sur « l’enrichissement sans cause » ; or en matière d’enrichissement sans cause, l’indemnisation est limitée à la plus faible des deux sommes entre la dépense du concubin, et l’enrichissement ainsi procuré à son (ex) compagne(on).
Concrètement, s’agissant en l’espèce d’un prêt souscrit conjointement pour financer l’installation de panneaux photovoltaïques sur la maison de Madame, La banque s’était retournée contre Monsieur pour remboursement.
Ce dernier réclamait donc condamnation de Madame à lui payer le montant qu’il avait réglé à la banque.
La Cour de cassation censure la décision d‘appel qui avait fait droit à la demande, en rappelant qu’il n’avait droit qu’à la plus petite des deux sommes entre ce remboursement, et l’enrichissement procuré à Mme à savoir, la plus-value apportée à sa maison de par cette installation +les bénéfices tirés de la revente de l’électricité ainsi produite.
Arrêt Cassation 1e chb. civ.18.05.2022 : n°18-12.808
Médiation
ACTUALITE :
- Etats Généraux des MARD (Modes alternatifs de règlement des différends) le 30 septembre 2022
- Célébration de l’anniversaire du centre de médiation CAMI (Centre des Avocats Médiateurs de l’Isère) Le 10 octobre 2022 à la Maison de l’Avocat de GRENOBLE
Maître Pierre-Marie DEJEAN Maître Sophie PRESTAIL
Pas de contribution, soyez le premier