N’hésitez pas à consulter régulièrement notre site pour retrouver toutes nos parutions, newsletters, et les biens à vendre sur saisie immobilière par notre cabinet.
Droit Immobilier - Baux - Urbanisme
- Panneaux photovoltaïques et garantie décennale :
Dès lors que l’installation desdits panneaux photovoltaïques (notamment de par leur importance et modalités d’installation) assurent une fonction de clos de couvert et d’étanchéité, ils constituent un élément d’équipement (répondant ainsi à la première condition pour mise en œuvre de la garantie décennale,
Et que de surcroit, leur défaut emporte un risque avéré d’incendie (en l’espèce simple début de combustion interne des boitiers non suivie d’un incendie), leur défaut relève de la garantie décennale.
Arrêt Cour de cassation 3e civ. 21 septembre 2022 : n°21-20.433
- Conditions du Droit de préférence du locataire prévu par le bail commercial :
Le locataire d’un bail commercial qui exerce son droit de préférence lors de la vente du local doit s’acquitter de la totalité de la somme dont aurait dû s’acquitter l’acquéreur tiers auquel il se substitue.
Dès lors il est également tenu au paiement de la commission de l’agent immobilier intermédiaire de la vente, en sus du prix stricto sensu.
Arrêt Cour de Cassation 3e Chb. Civile 28 septembre 2022 n°21-18.007
- Squat et projet de loi :
Un projet de loi tendant à renforcer les sanctions contre les squatteurs, et à rendre les procédures plus efficaces, est actuellement soumis à l’assemblée nationale.
Ce projet, néanmoins controversé, envisage, pour l’heure, un certain nombre de mesures dont :
- de punir l’infraction de squat par 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (il s’agit d’une peine maximale, qui reste à l’appréciation des tribunaux, comme toute peine encourue)
- raccourcir les délais de procédure pour loyers impayés et expulsion
- extension de la procédure expresse d’expulsion aux logements vacants et sans meubles,
- suppression de la possibilité pour le juge d’accorder des délais d’office (c’est-à-dire sans qu’ils ne lui soient demandés par le locataire)
- Conséquences d’une erreur dans la superficie annoncée d’un appartement donné en location :
En cas d’erreur sur la superficie du logement donné à bail, si elle est en réalité inférieure de plus d’1/20e à celle déclarée dans le contrat, le locataire peut demander une réduction du loyer convenu.
Il doit cependant saisir les tribunaux dans les 4 mois de la demande amiable préalable faite en ce sens au bail.
Il s’agit là d’un délai de forclusion prévu par l’article 3-1 de la loi de 1989, rendant irrecevable toute demande postérieure à l’expiration de ce délai.
Arrêt Cour de cassation 3e civ. 9 novembre 2022 : n°21-19.212
- Bail verbal : preuve par mail
La preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens, y compris un échange de mail entre le propriétaire et l’occupant (article 1715 code civil dont les dispositions sont discutées dans l’avant projet de loi sur la réforme des contrats spéciaux)
Arrêt Cour d’appel de LYON 24/08/2022 n°21/06986
- Vétusté et restitution du bien
La jurisprudence rappelle que l’usure normale des éléments d’équipements lieux loués doit être pris en compte pour justifier du bien fondé ou non des demandes indemnitaires du bailleur qu’il formule à l’encontre du locataire à la restitution du bien loué. Il doit notamment être pris en compte la durée du bail. Ainis l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exonère le locataire totalement ou partiellement du coût des réparations locatives entrainées par la seule vétusté.
Arrêt Cour d’appel d’AMIENS 26 juillet 2022 n°21/01620
- Incarcération et obligation de libérer les lieux
Le locataire incarcéré dont le bail a été résilié ne peut exciper de son incarcération pour s’opposer à son obligation de libérer des lieux au bénéfice du bailleur, dans la mesure où les opérations matérielles de libération peuvent être déléguées à un tiers en cas d’empêchement.
Arrêt Cour d’appel de DIJON n° 21/00656
- Bail commercial et droit de repentir :
Le bailleur ne peut valablement user de son droit de repentir (Article L 145-58 code de commerce) lorsque le processus irréversible de libération des lieux loués et de réinstallation de l’activité commerciale est engagé.
Il importe peu que les démarches soient effectuées par une personne morale distinct de celle évincée des lieux dès lors qu’il est démontré qu’elles sont effectuées dans l’intérêt de cette dernière.
Arrêt 3ème Ch. Cour de cassation 06 juillet 2022 n°21-12.024
- Copropriété : Application stricte du délai de contestation de 2 mois (article 42 loi du 10/07/1965) :
Pour reconnaître l’irrégularité d’un appel de fond contesté par un copropriétaire, la CA d’AIX en Provence a prononcé la nullité de la résolution adoptée par l’AG en 2015 (fondant ledit appel de fonds).
Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires, la cour de cassation casse l’arrêt de la CA d’AIX en Provence en jugeant l’action du copropriétaire irrecevable car tardive en considérant que :
- dès lors que la demande tend, in fine, à l’annulation d’une résolution votée en AG, elle doit nécessairement intervenir dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10/07/1965
- quand bien même l’annulation ne serait que la conséquence nécessaire du rejet de la demande formée parle syndicat des copropriétaires tendant à voir imputer certaines charges au copropriétaire demandeur.
Arrêt 3ème Ch. Civile Cour de cassation 06 juillet 2022 n°21-17.474
- Lotissement : action réelle ou personnelle ou mobilière :
La prescription relative à une demande de démolition d’une construction édifiée en violation d’un cahier des charges d’un lotissement est trentenaire car il s’agit d’une action réelle immobilière (article 2227 du code civil) .
En revanche, l’action en indemnisation est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
Arrêt 3ème Ch. Civile Cour de cassation 06 avril 2022 n°21-13.891
- Lotissement : action en démolition et contrôle de proportionnalité :
Par ailleurs, la demande de démolition d’un bâtiment construit en violation d’un cahier des charges d’un lotissement doit s’apprécier au regard d’un contrôle de proportionnalité : l’action doit se résoudre en dommages et intérêts lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur de l’obligation et l’intérêt pour son créancier. (En l’espèce, construction par une SCI familiale sur un lot d’un immeuble comprenant 6 logements et d’une piscine, après avoir fait démolir la villa anciennement construite sur le lot).
Arrêt 3ème Ch. Civile Cour de cassation 22 juin 2022 n°21-16.407
Droit des Affaires
- Clause statutaire sur l’exclusion d’un associé dans une Société à capital variable :
La Cour de cassation vient de valider une clause de statuts d’une Société à capital variable par laquelle il est prévu la possibilité pour les associés d’exclure l’un d’entre eux de la Société pour justes motifs (sans plus de précision sur lesdits motifs qui permettraient sa mise en œuvre ; exclusion décidée en décision prise en Assemble Générale à la majorité requise pour modification des statuts.
Cette décision est fondée sur l’article L231-6 alinéa 2 du code de commerce.
Arrêt Cour de cassation Chb. Com. 9 novembre 2022 n°21-10.540
- Un acte extrastatutaire ne peut permettre de contourner les modalités prévues par les statuts de la SAS pour la révocation de son dirigeant :
Seuls les statuts peuvent déterminer les modalités de révocation de ses dirigeants ; la Cour de cassation rappelle qu’aucun acte extrastatutaire ne peut y déroger ; il aurait donc fallu procéder à une modification des statuts pour modifier ces modalités.
En l’espèce il s’agissait de savoir si le dirigeant remercié pouvait prétendre à une indemnisation forfaitaire (telle que prévue par un acte extrastatutaire) en raison de cette révocation.
La Cour de cassation avait pourtant autorisé une modification par décision extra statutaire, à savoir par décision collective des associés d’une SARL com.12.05.2015 : n°14-132.744).
Arrêt Cour de cassation Chb. Com. 12 octobre 2022 n°21-15.382
- Formalités liées aux entreprises : Le guichet unique des formalités et du registre national les consignant :
A compter du 1er janvier 2023 les formalités pour les entreprises (création, modifications, cession, cessation d’activité…) se fera via le guichet unique prévu par la loi PACTE de mai 2019, qui est un guichet entièrement dématérialisé.
- Droit du Travail : abandon de poste et démission :
La loi marché du travail, définitivement adopté le 17 novembre 2022 instaure une présomption de démission en cas d’abandon de poste (nouvel art L1237-1-1 du code du travail).
L’employeur n’aura donc plus, en principe, à recourir à une procédure de licenciement lorsqu’un salarié aura abandonné son poste et pourra le considérer comme démissionnaire, sous réserve de respecter les modalités qui restent encore à préciser par décret (notamment l’envoi d’un mise en demeure préalable).
La loi n’entrera donc pas en vigueur avant publication (et donc préalablement adoption) dudit décret d’application.
Il ne s’agira par ailleurs que d’une présomption simple, le salarié pouvant donc rapporter la preuve contraire.
Loi Marché du travail et article L1237-1-1 du code du travail
Droit Bancaire
- Sort, en cas de procédure collective, d’un cautionnement accordé dans le cadre d’un accord de conciliation :
Le cautionnement consenti afin de garantir un emprunt accordé dans le cadre d’un accord de conciliation reste en vigueur et peut être actionné par le créancier en dépit de la caducité dudit accord résultant de l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du débiteur principal.
En effet, dès lors qu’il s’agissait d’un nouveau concours (et non pas d’un réaménagement de prêts déjà accordés), il est normal que les garanties ayant motivé son octroi soient maintenues.
La solution aurait bien entendu été différente s’il s’agissait d’un cautionnement accordé contre l’octroi d’un rééchelonnement de crédits préexistants puisqu’alors la caducité de l’accord de conciliation aurait emporté caducité de ce réaménagement, mais le créancier retrouvait ses droits initiaux.
Arrêt Cour de cassation chb. Com. 26 octobre 2022 : n° 21-12.085
Pierre Marie DEJEAN Sophie PRESTAIL
Maître Pierre-Marie DEJEAN Maître Sophie PRESTAIL
Pas de contribution, soyez le premier