Vente immobilière : le vice apparent n'est pas garanti par le vendeur, l'est-il par l'agent immobilier ?

  • sylviemarcilly
  • 27 mai
  • 2 min de lecture

 

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⚖️ CA Douai 13‑3‑2025 RG n° 24/01804

Décision - Cour d'appel de Douai : RG n°24/01804 | Cour de cassation

 

Par acte du 29 juin 2018, un couple achète une maison du XVIIIème siècle, vétuste, au prix de 775.000 €.

 

Le 17 juillet 2018, une partie d'une des cheminées de l'immeuble s'effondre sur la chaussée. Le coût des travaux à réaliser est estimé à 100.000 €.

 

Les acheteurs assignent les vendeurs en résolution de la vente.

 

Le tribunal les déboute au motif que l'état des cheminées était visible (absence de vice caché).

 

Les acheteurs assignent alors l'agent immobilier - non en indemnisation de leurs préjudices, mais en diminution du montant des honoraires perçus (24.000 €), lui reprochant de ne pas avoir attiré leur attention sur le défaut affectant l'immeuble.

 

Le Tribunal rejette leurs demandes, ils forment appel. La Cour d'Appel leur donne raison. 

 

La Cour retient que les cheminées étaient visiblement vétustes (elles "penchaient sensiblement"), et que, s'il n'appartient pas à l'Agent immobilier d'identifier le risque d'effondrement, ce qui relevait d'une expertise approfondie de l'immeuble par un professionnel qualifié, il lui incombait d'alerter les acquéreurs sur ce défaut, et par suite, de faire vérifier la gravité et l'ampleur des travaux à réaliser pour y remédier :


Sur la responsabilité de l'agent immobilier

Il est acquis qu'en complément de son obligation de diligence, l'agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil tourné vers la satisfaction d'un objectif précis : s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.

Toutes les parties à l'acte auquel il prête son concours sont créancières d'une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l'a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l'intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle

Il doit à ce titre signaler à l'acquéreur toute difficulté connue de nature à influer sur son consentement.

En l'espèce, le tribunal judiciaire de Lille a jugé définitivement dans sa décision du 28 juin 2021 que M. et Mme [T] ont accepté d'acquérir cet immeuble ancien et partiellement vétuste en l'état, et qu'ils ne peuvent se prévaloir d'un vice visible.

Il précise, en se fondant sur le rapport d'expertise de M. [C] et des photographies, également versés aux débats dans le cadre de la présente instance, que : « si la [Adresse 8] est étroite et ne permet pas facilement l'examen des cheminées depuis le trottoir, tel n'est pas le cas de la place autour de la cathédrale qui est un espace ouvert d'où les cheminées de la toiture arrière sont aisément visibles compte tenu du recul, la façade arrière étant aisément identifiable par son enduit jaune. Or ces cheminées étaient manifestement vétustes ainsi que les photographies prises juste avant leur arasement et jointes à la note de M. [C] le montrent. En effet, les photographies montrent que le joint manque et que les cheminées penchent sensiblement.

D'autre part, bien qu'aucune des photographies versées au débat ne montre précisément la vue offerte à un visiteur depuis les deux fenêtres situées en vis-à-vis, de part et d'autre de la verrière, il ressort également de la photographie en page 12 de la note de M. [C] manifestement prise depuis une hauteur équivalente à celle de la fenêtre, que les cheminées étaient visibles depuis l'intérieur de l'immeuble et à l'occasion des visites. ».

Il précise encore que « les deux cheminées et le versant de chacune des deux toitures côté cour intérieure étaient visibles depuis les deux fenêtres sur cour à l'occasion d'une visite par un acquéreur profane ainsi que les cheminées et le versant de la toiture arrière situé du côté de la cathédrale depuis la place de la cathédrale » et que l'immeuble ne présente aucun signe de rénovation récente de la façade ou de la toiture et de sa cheminée du côté de la [Adresse 8].

La société NF Immobilier ne produit aucun élément de nature à remettre en cause cette analyse et le caractère manifestement vétuste des cheminées visible lors des visites, se contentant de fournir une attestation de sa gérante datée du 27 septembre 2018 indiquant qu'elle n'a remarqué aucun désordre apparent sur la cheminée de cet immeuble.

En sa qualité de professionnel de l'immobilier, la société NF Immobilier ne pouvait ignorer l'état des cheminées et il lui appartenait d'attirer l'attention des candidats acquéreurs sur ce point.

La société NF Immobilier ne démontre pas avoir attiré l'attention des époux [T] sur l'état extérieur du bien et en particulier des cheminées. Au contraire, l'annonce de mise en vente par la société NF Immobilier de cette maison de 215 mètres carrés du XVIIIème siècle faisait état d'un très bon état général de l'extérieur de l'immeuble, alors que cette vérification n'avait manifestement pas été faite.

La société NF Immobilier a ainsi commis un manquement fautif."

 

La Cour condamne l'Agent immobilier à verser 18.000 € aux acquéreurs (75% de ses honoraires).