Le Syndic en copropriété est confronté à deux exigences contradictoires :

- L'exigence de célérité et de diligence : il doit être réactif et agir dans les délais, au risque d'être débarqué par la copropriété ou voir sa responsabilité engagée

- L'exigence de prudence : il doit s'assurer qu'il est bien habilité à agir, au risque d'engager sa responsabilité.

Cela peut être particulièrement délicat en cas d'action judiciaire eu égard aux différents délais de procédure.

La Cour de Cassation est venue préciser certains pouvoirs du Syndic en cas d'action judiciaire (Cass. 3ème civ., 27 février 2020, n° 19-10887).

 

Dans cette affaire, un copropriétaire avait assigné le Syndicat des copropriétaires (l'ensemble de la copropriété) car il était victime d'infiltrations provenant d'une partie commune, une toiture-terrasse.

Le Syndic, représentant le Syndicat des copropriétaires, avait pris la peine de se défendre et d'appeler en cause l'assureur de la copropriété.

L'objectif, louable, était que l'assureur paie à la place de la copropriété.

La Cour d'Appel a déclaré irrecevable l'appel en cause car l'Assemblée Générale n'avait pas habilité le Syndic à agir contre l'assureur de la copropriété.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et affirme que le Syndic peut appeler en garantie un coresponsable pour dégager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Cette décision est à saluer en ce qu'elle permet au Syndic d'agir efficacement dans les intérêts de la copropriété sans alourdir le processus décisionnel. La logique est qu'une action judiciaire est en cours, ce qui implique de pouvoir agir rapidement.

En tout état de cause, le Syndic devra rendre compte de cette action à la prochaine Assemble Générale. Les copropriétaires conservent donc un droit de regard.

Il peut être difficile de bien cerner les pouvoirs du Syndic en copropriété.

 

Que vous soyez Syndic ou copropriétaire, je mets mes compétences d'Avocat en Droit Immobilier à votre disposition.

 

Matthieu ROBARDEY

Avocat au Barreau de VIENNE

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