J'ai déjà eu l'occasion d'écrire plusieurs articles sur la loi ELAN du 24 novembre 2018.

Concernant le Droit de la copropriété, cette loi renvoyait les modifications à des ordonnances à venir.

Quasiment deux ans après la loi ELAN, il est temps de dresser un bilan de ces avancées en matière de copropriété.

Le présent article n'a pas pour objet de dresser un inventaire exhaustif des dispositions réglementaires qui ont suivi la loi ELAN.

J’ai pris la liberté d’opérer un tri et de ne vous présenter que les nouvelles règles qui me paraissent les plus intéressantes pour les propriétaires particuliers.

 

Ces nouvelles dispositions concernent l’efficacité de la gestion de la copropriété (I), le Syndic (II) et les petites copropriétés (III).

 

I. Renforcement de l’efficacité de la gestion des copropriétés

Faciliter la prise de décision en copropriété est un objectif constant des pouvoirs politiques depuis plusieurs années.

 

1. Tout d’abord, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a généralisé la possibilité de tenir les Assemblées Générales par visio-conférence.

Cette possibilité est ouverte, même si le règlement interdit la visio-conférence (article 43 de la loi du 10 juillet 1965).

Reste à savoir si les copropriétés vont s’emparer de cette possibilité, eu égard aux contraintes techniques qu’elle suppose.

 

2. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a également créé un article 21-1 à la loi du 10 juillet 1965 permettant à l’Assemblée Générale de déléguer au Conseil Syndical les décisions liées à la vie courante de la copropriété.

Il s’agit de toutes les décisions listées à l’article 24, notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, les travaux obligatoires, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées, les adaptations nécessaires du règlement de copropriété aux modifications législatives…

Cette délégation conventionnelle devra faire l’objet d’un rapport par le Conseil Syndical en vue de l’information des copropriétaires.

Cela pourra éviter un blocage pour certaines décisions à la vie de la copropriété.

 

3. Le nouvel article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue à ses frais d’une Assemblée Générale et faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations.

Cette nouvelle prérogative est à saluer car elle permettra de débloquer certaines situations. Ceci étant le copropriétaire devra s’acquitter, avant la convocation à l’Assemblée Générale, de tous les frais inhérents à cette Assemblée, ce qui sera de nature à dissuader quelques copropriétaires…

 

4. Enfin, l’ordonnance du 30 octobre 2019 permet à un copropriétaire de faire réaliser à ses frais des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées qui affectent les parties communes (nouvel article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965).

L’Assemblée Générale sera informée de ce projet et pourra s’y opposer pour les motifs suivants :

- atteinte à la structure de l’immeuble

- non conformité à la destination de l’immeuble

Ces motifs devront être avancés avec prudence car le copropriétaire pourra contester la résolution en se prévalant le cas échéant d’un abus de majorité.

 

II. Renforcement des règles encadrant l’activité du Syndic

1. Le législateur a encadré la tarification du Syndic. Depuis le décret du 23 février 2020, le Syndic doit facturer son état daté (lors d’une vente immobilière portant sur un lot en copropriété) à hauteur de 380 €.

 

2. Avant l’ordonnance du 30 octobre 2019, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires pouvait agir en responsabilité contre le Syndic en cas de carence.

Dorénavant, le président du conseil syndical peut également exercer cette action sur délégation expresse de l’assemblée générale.

L’objectif est de faciliter la prise de décision dans ces situations conflictuelles.

 

3. Enfin, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 a précisé la liste des documents que devait mettre en ligne le Syndic au profit des copropriétaires.

A partir du 1er juillet 2020, doivent être mis en ligne des documents aussi importants que le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, les diagnostics techniques, le contrat d’assurance de l’immeuble, les contrats d’entretien et de maintenance des parties communes, l’ensemble des contrats en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaire, les procès-verbaux des trois dernières Assemblées Générales et le contrat de Syndic en cours.

Il faut y ajouter les éléments propres à chaque lot : le compte individuel du copropriétaire, le montant prévisionnel des charges courantes...

Les membres du Conseil Syndical ont accès à certains documents supplémentaires pour leur permettre d’exercer leur contrôle.

 

III. Dispositions relatives aux petites copropriétés

A. Les copropriétés de moins de 5 lots à usage de logement ou ayant un budget moyen de moins de 15 000 €

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, ces copropriétés ne sont plus tenues de constituer un Conseil Syndical (article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, leurs obligations comptables sont réduites (article 41-10).

Enfin, certaines décisions peuvent être adoptée à l’occasion d’une consultation écrite à l’unanimité des voix des copropriétaires, sans qu’il y ait lieu de convoquer une Assemblée Générale (article 41-12).

Là encore, l’objectif est de permettre d’alléger le formalisme dans les petites copropriétés afin de fluidifier les échanges et simplifier la prise de décision.

 

B. Les copropriétés à deux copropriétaires

Les dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 visent surtout à éviter le blocage entre les deux copropriétaires.

Par exemple, lorsque le copropriétaire qui effectue la mission de syndic bénévole ne paie pas ses charges, l’autre copropriétaire, même s’il ne représente pas le syndic, peut agir en Justice (article 41-15 de la loi du 10 juillet 1965).

Les décisions courantes peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix (article 41-16).

Chaque propriétaire peut convoquer une Assemblée Générale et chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour (article 41-18).

Enfin, un copropriétaire peut-être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun (article 41-21).

 

Que vous soyez particulier ou professionnel, je mets mes compétences d'Avocat en Droit Immobilier et de la copropriété à votre disposition.

 

Matthieu ROBARDEY

Avocat au Barreau de VIENNE

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