« La perte de valeur des lots est un préjudice individuel. Le syndicat n’a pas qualité pour en demander réparation. »
Les constructeurs et leurs assureurs opposent souvent cet argument au syndicat des copropriétaires. Ils le font en général dès la mise en état, par une fin de non-recevoir.
Sur le papier, il paraît logique : chaque lot a sa propre valeur, et chaque copropriétaire subit sa propre perte.
Mais il se heurte à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
1. L’article 15 permet au syndicat d’agir au-delà des seules parties communes
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndicat qualité pour agir en justice, notamment pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
Le syndicat peut ainsi agir pour un préjudice subi dans les parties privatives dans deux cas :
- le dommage trouve son origine dans les parties communes ;
- ou le préjudice est collectif, c’est-à-dire ressenti de façon analogue par l’ensemble des copropriétaires.
Ces deux cas sont distincts. Il suffit que l’un des deux soit rempli.
2. Un dommage né des parties communes : peu importe qu’il ne touche pas tous les lots
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 7 novembre 2024 (Cass. civ. 3e, n° 23-14.464).
Une cour d’appel avait déclaré irrecevable l’action du syndicat. Seuls quelques copropriétaires étaient touchés, et chacun de manière différente.
La Cour de cassation casse cette décision. Le syndicat a qualité pour agir dès lors que les dommages ont leur origine dans les parties communes, même s’ils n’affectent pas tous les copropriétaires de façon identique.
Le bon critère est donc l’origine du dommage, et non le nombre de lots touchés.
3. Un équipement commun défectueux peut causer un préjudice collectif
Le second cas est souvent moins bien exploité.
Prenons un équipement commun qui dessert tout l’immeuble. Lorsqu’il est défectueux, l’ensemble des copropriétaires en subit les conséquences.
Le préjudice qui en résulte peut alors être collectif, quelle que soit la façon dont on l’évalue.
Les juges de la mise en état appliquent concrètement ce raisonnement lorsque les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité des demandes du syndicat.
4. Évaluer lot par lot ne rend pas le préjudice individuel
C’est là que l’argument adverse confond deux questions :
- la nature du préjudice : collectif ou individuel ;
- et sa méthode d’évaluation.
Un préjudice collectif peut être chiffré à partir de la perte de valeur de chacun des lots.
Chaque lot est alors concerné, sans qu’il faille distinguer selon la situation personnelle de chaque copropriétaire : occupant ou bailleur, projet de vente ou non.
5. Le réflexe utile : construire la qualité pour agir dès le départ
En pratique, la recevabilité se prépare bien avant l’audience.
Pour le syndic et son conseil, il s’agit de :
- identifier dès l’expertise la partie commune à l’origine du dommage ;
- faire constater que l’équipement en cause dessert l’ensemble de l’immeuble ;
- et surtout documenter la dimension collective du préjudice, y compris lorsque son chiffrage passe par la valeur de chaque lot.
Un dossier qui pose ces éléments dès le départ laisse peu de prise à la fin de non-recevoir.
À retenir
L’irrecevabilité tirée du « préjudice individuel » n’est pas automatique.
Le syndicat peut agir lorsque le dommage naît des parties communes, même si tous les lots ne sont pas touchés de la même façon. Il le peut aussi lorsque le préjudice est collectif, même si on l’évalue lot par lot.
Une action du syndicat bien fondée évite en outre une multitude d’actions individuelles.
La perte de valeur se mesure lot par lot. Le préjudice, lui, peut être collectif.
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