Le décret 87-712 du 26 août 1987 prévoit dans son annexe, V, au titre des charges récupérables :
« 2. a) Exploitation et entretien courant :
« Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
« – les allées, aires de stationnement et abords ;
« – les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
« – les aires de jeux ;
« – les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;
« – entretien du matériel horticole ;
« – remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux« .
De son côté, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« Le locataire est obligé:
[…]
« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
« d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »
Il est donc incontestable que repose sur le locataire, pendant le bail, l’entretien des arbres et arbustes, notamment leur élagage, mais aussi la taille des haies.
Dans un arrêt du 11 février 2016, la Cour d’appel de ROUEN a rappelé ces règles.
Mais la Cour d’appel était confronté à une espèce particulière: le locataire indiquait avoir dépensé 12.000 euros en taille et élagage dans le jardin et estimait pouvoir compenser cette somme avec le montant des loyers impayés.
Si l’on suit l’application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire allait se prendre les pieds dans la pelouse… et pourtant !
A raison, la Cour d’appel a considéré que les réparations locatives imposées au locataire en cours de bail ne se limitaient qu’à l’entretien courant et qu’il résultait des faits que les haies n’avaient pas été entretenues depuis de très nombreuses années, si bien que le jardin n’avait pas été délivré en bon état au preneur lors de la signature du bail.
Le bailleur avait donc manqué à son obligation de délivrance et, en tout état de cause, la taille importante des haies devait s’apparenter à de gros travaux et non à un simple entretien.
Les travaux de taille des haies ont donc été mis à la charge du propriétaire.
Dans cette espèce, l’élagage du peuplier n’a pas été mis à la charge du bailleur car le locataire ne démontrait pas sa nécessité, et notamment un risque de chute sur les propriétés voisines.
Enfin, le locataire a été condamné à payer 500 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le propriétaire, la retenue des loyers pratiquée étant injustifiée pour partie, et irrégulière pour l’autre.
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