Selon l’article 1642-1 du Code civil:
« le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices et défauts de conformité alors apparents« .
L’article 1648 du Code civil dispose que:
« l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents« .
La jurisprudence a complété en retenant que:
« l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois« . (Cass. 3ème civ., 16 déc. 2009, n° 08-19.612)
Cela ne veut pas dire que les désordres apparus après le délai d’un mois suivant la livraison des parties communes bénéficieront de la garantie de l’article 1642- 1 !!!
Simplement, il est possible de dénoncer après l’expiration du délai d’un mois des désordres apparus dans le délai d’un mois.
La preuve de la date d’apparition du désordre pourra être rapportée par un constat d’huissier, des témoignages, le compte rendu de visite d’un technicien missionné par le syndicat des copropriétaires pour ce qui concerne les parties communes livrées etc…
Les articles 1642-1 et 1648 du Code civil distinguent bien, pour le premier, le délai de garantie et, pour le deuxième, le délai d’action.
Il ne s’agit en réalité que de la distinction traditionnelle entre conditions de bien-fondé et conditions de recevabilité de l’action en garantie.
Il en résulte que :
– l’acquéreur dispose d’un délai minimum de garantie d’un mois après la prise de possession, éventuellement prolongé jusqu’à la réception des travaux par le vendeur.
Seuls les désordres dont il est prouvé qu’ils sont apparus dans ce délai de garantie, devraient pouvoir être réparés sur le fondement de la garantie des désordres apparents (bien-fondé de l’action);
– pour lesdits désordres, l’acquéreur dispose à l’encontre du vendeur d’une action prévue à l’article 1648;
– pour ce qui est des désordres apparus postérieurement à l’expiration du délai de l’article 1642-1, il s’agit alors de désordres cachés.
Les vices cachés, selon leur degré de gravité ou leur localisation, relèveront :
– soit de l’article 1646-1 du Code civil s’agissant de dommages de nature décennale ou
biennale,
– soit de la responsabilité contractuelle de droit commun pour les dommages
intermédiaires.
Les défauts de conformité cachés relèveront eux du régime contractuel de l’inexécution de l’article 1184 du Code civil.
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