L’article 1648 du Code civil dispose que:
« l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents« .
Pour que le délai commence à courir, les deux conditions de l’article 1642-1 doivent être remplies:
- doit être expiré le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur (livraison);
- et que soit intervenue la réception des travaux (entre le promoteur et les entreprises).
Le délai ne commence à courir qu’à compter du plus tardif de ces deux évènements.
Si le point de départ du délai de forclusion de l’action est subordonné à la réunion des conditions de l’article 1642-1, dont la réception des travaux, la jurisprudence a admis que l’action de l’article 1648, alinéa 2 pouvait être mise en œuvre avant la réception des travaux.
En tout état de cause, le vendeur d’immeuble à construire est, avant la livraison, tenu vis-à-vis des acquéreurs d’une obligation de résultat.
Conséquence du dépassement du délai d’un an pour agir ? La forclusion !
L’action en garantie est irrecevable !
Toutefois, certains évènements interrompent la forclusion.
Le délai d’un an est ainsi interrompu par toute action en justice en ce compris une simple assignation en référé expertise.
En effet, selon les dispositions de l’article 2241 du Code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion« .
Simplement, il conviendra d’être vigilant sur le fait que l’assignation précise bien que la demande tend à la mise en œuvre de la garantie au titre des désordres apparents ou qu’elle vise expressément l’article 1642-1 du Code civil.
Ensuite, il existe un piège qui reste curieusement assez méconnu: l’article 2242 du Code civil dispose que « L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance« .
Ainsi, s’agissant d’une assignation en référé, l’effet interruptif de l’instance cesse dès que l’ordonnance est rendue (Cass. 2ème civ., 18 septembre 2003, n° 01-17.584).
Un nouveau délai d’un an court à compter de l’ordonnance, et non à compter de l’expiration des opérations d’expertise par exemple.
Or, il reste des demandeurs (acquéreurs, syndicat de copropriétaires) qui persistent à assigner au fond à l’issue de l’expertise, et non dans l’année suivant l’ordonnance désignant l’expert.
Leur action en condamnation du promoteur – vendeur sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil est alors… irrecevable !
L’autre interruption courante du délai de forclusion est l’engagement du promoteur – vendeur à réparer les vices ou non-conformités apparents.
Ainsi, après avoir pris l’engagement de réparer les malfaçons apparentes, le vendeur qui ne respecterait pas son engagement s’exposerait à ce que l’acquéreur saisisse le tribunal.
Le vendeur ne pourrait opposer la forclusion au motif que l’action serait introduite plus d’un an après l’expiration du délai de garantie.
L’action de l’acquéreur ou du Syndicat des copropriétaires ensuite du non-respect par le promoteur – vendeur de son engagement se prescrirait alors par 5 ans.
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