Garantie des vices apparents ou défaut d'information en VEFA : Quelle action engager ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA), il est fréquent de constater des malfaçons ou des défauts à la livraison. Mais quelle est la bonne action à engager pour obtenir réparation ? La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 13 févr. 2025 (n° 23-15.846) a récemment rappelé que l'action en réparation d'une non-conformité apparente « qu’elle qu’en soit l’origine ou la cause » relève exclusivement de la garantie des vices et défauts apparents et non de la garantie contractuelle de droit commun.

La solution retenue par la Cour

Dans cette décision, la Cour de cassation a décidé que la différence de surface d'une place de parking entre le plan et l'ouvrage livré constitue un défaut apparent relevant de la seule la garantie des vices et défauts apparents, prévue à l’article 1642-1 du Code civil.

Cette action devait être engagée avant l'expiration d'un délai d'un an et les acquéreurs, pour éviter la forclusion, tentaient d'invoquer la responsabilité contractuelle du vendeur pour défaut d'information et de conseil.

La Cour de Cassation a rejeté leur pourvoi en rappelant l'absence de cumul des deux actions.

Conséquences de la décision

La Cour ne semble pas remettre en cause la solution jurisprudentielle antérieure admettant le cumul avec la garantie décennale du vendeur quand les conditions de mises en œuvre de cette garantie sont réunies.

Cette décision restreint cependant les possibilités d’action des acheteurs, qui doivent être particulièrement vigilants au moment de la réception du bien et agir dans les délais impartis.

Si vous êtes confronté à un litige avec un promoteur immobilier suite à la livraison de votre bien en VEFA, il est primordial de bien qualifier juridiquement votre demande : 

  • Vice apparent à la réception ? → Garantie des vices apparents uniquement (article 1642-1 du Code civil).
  • Vice caché découvert après réception ? → Garantie des vices cachés.
  • Divergence avec les engagements contractuels non apparente à la réception ? → Garantie de conformité.

Un choix erroné du fondement juridique peut entraîner le rejet de votre action et la perte de vos droits.

Cette distinction est essentielle pour éviter toute erreur dans l’action à engager et maximiser ses chances d’obtenir gain de cause.

Notre cabinet vous accompagne pour : ✔ Examiner votre situation et identifier le bon fondement juridique. ✔ Vérifier les délais de recours applicables. ✔ Engager les démarches nécessaires pour faire valoir vos droits.

N’attendez pas que les délais expirent ! Contactez-nous dès aujourd’hui pour une consultation personnalisée.