Le 24 octobre 2002, MM. C... , T... et Q... L... , O... L... et Mme H... L... , nus-propriétaires, et M... L... , usufruitière, ont donné à bail à la société FMJ Scooter un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.
Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, U... P... et Mme G... P... , propriétaires d’un lot contigu à ce local, ont assigné M... L... , la société FMJ Scooter, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de la société FMJ Scooter et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.
La société FMJ Scooter et M. Q... L... font grief à l’arrêt d’accueillir ces demandes, en considérant que les copropriétaires ne rapportaient pas la preuve de la carence du copropriétaire/bailleur de nature à compromettre ses droits (aucune relance depuis 2008, aucune démarche pour faire respecter le respect du règlement de copropriété, alors que le preneur avait entamé de nombreuses diligences pour limiter nuisances)
La cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs :
D’une part, aux termes de l’article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.
En application de ce texte, il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).
Il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).
Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.
D’autre part, ayant retenu que la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 25 juin 2012 autorisant les travaux à réaliser par la société FMJ Scooter était, en ce qu’elle visait à l’acceptation des nuisances provoquées par l’activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants et que M... L... , informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société FMJ Scooter, n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes.
La cour d’appel a retenu à bon droit que Mme P... et U... P... , chacun en sa qualité de copropriétaire, étaient recevables à exercer, en lieu et place de M... L... , une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de la société FMJ Scooter et a légalement justifié sa décision.
Cass. Civ. 3e, 08 avr. 2021 (20-18.327)
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