Je suis bailleur de locaux commerciaux. Il y a dans mon contrat une clause stipulant que le preneur prend les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvent au moment de son entrée en jouissance ? Est-ce que cela me décharge de toute responsabilité au niveau de travaux à faire, si ma locataire a des problèmes pour exercer son activité ?

[Cass. 3ème civ., 10 décembre 2008]

Non, vous n’êtes pas protégé par cette clause. Vous risquez de devoir faire réaliser à la finale, à vos frais des travaux pour adapter les lieux à l’activité projetée.

Voici une illustration très simple de cette règle.

Une ville donne à bail à une société un lieu couvert pour y développer une activité de karting.

Un voisin victime du bruit, traduit la locataire en justice pour l’obliger à réaliser des travaux d’insonorisation. La locataire met sa bailleresse dans la cause, pour se faire couvrir des condamnations qui seraient mises à sa charge et donc elle se protège.

La Cour d’appel est d’accord avec la locataire.

La bailleresse décide donc d’aller devant la Cour de cassation. Pourquoi ?

Quels sont les arguments de la commune (bailleresse en l’occurrence) ?

  • la locataire a accepté dans le bail de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de son entrée en jouissance.
  • Même si la locataire doit assumer des travaux d'insonorisation, l'essentiel  a été fait : il est établi que le bien loué permet légalement et matériellement le karting. Pour la bailleresse donc, l'obligation de délivrance est respectée.
  • La locataire a renoncé à tout recours contre elle. C'est ce qu'a relevé et retenu la cour d'appel qui dès lors, ne pouvait juger que l'action en garantie de la locataire contre elle était fondée.
  • c'est peut-être la faute de la locataire qui a peut-être utilisé des véhicules inadéquats. La cour d'appel aurait dû examiner cette possibilité pour éventuellement partager les responsabilités, entre la locataire et la bailleresse.

La Cour de cassation, rejette tous ces arguments.

Pour elle, la clause du contrat, par laquelle la locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En d'autres termes, le local n'était pas insonorisé et donc aménagé pour recevoir l'activité de karting. Le hangar était donc inadapté à cette activité. Ainsi, l'obligation de délivrance n'était pas respectée par la bailleresse.

La Cour de cassation rappelle régulièrement que l'obligation de délivrance est légale et qu’elle résulte de la nature même du contrat de bail, et qu’en conséquence elle n'a pas besoin d'être inscrite dans le contrat pour s'imposer au bailleur.

De même en cas de location de murs bruts, le bailleur doit s'assurer qu'il existe bien des issues de secours et un accès pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite. Le bailleur doit toujours respecter la réglementation ERP.