Cass. 3e civ. 4 juillet 2019, n° 18-17.107 :  tout d'abord  la clause du bail selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Le fondement légal de l'obligation de délivrance du bailleur

Art. 1719 du code civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

DANS CETTE AFFAIRE...un hangar est loué à une société de discount à destination de tous commerces ou fonds artisanal.

Cette dernière estimant que les lieux ne peuvent dans leur état,  permettre l'accueil du public, et que leur superficie réelle est inférieure à celle qui était contractuellement indiquée, assigne le bailleur en résiliation du bail et en indemnisation de ses préjudices.

Mais la situation devant les juges du fond et notamment devant la cour d'appel, n'est pas celle escomptée par la locataire et celle que l'on entrevoit, ne serait-ce que par équité, mais surtout par une simple lecture de la jurisprudence bien établie !

Le bail est résilié aux torts DE LA LOCATAIRE.

Quelle a été la motivation des juges du fond ? Pourquoi ont-ils considéré que les travaux de remise en état incombait à la locataire et non au propriétaire ?

 Pour eux:

1°) aucune activité spécifique n'était prévue...et les lieux seraient destinés à une activité différente;

2°) le bail ne stipulait pas expressément que le local devait être aux normes permettant de recevoir du public;

3°) la locataire a accepté de prendre les lieux dans l'état où ils étaient;

4°) elle n'a pas mis en demeure le bailleur de remettre le local aux normes.

La Cour Suprême casse cet arrêt, et heureusement !

Il est consternant, compte tenu de la jurisprudence bien établie, qu'elle soit obligée de rappeler tout d'abord que la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

"La seule chose" qui peut délier le propriétaire des murs de cette obligation, c'est une clause expresse  par laquelle le locataire s'oblige à effectuer des travaux (qui doivent être bien précisés).

La Cour de cassation le rappelle et pour elle, peu importe l'activité antérieure qui a été exercée dans les lieux.

On rappellera simplement que cette clause joue pendant toute la durée du bail. Mais je sujet est récurrent....j'y reviendrai.