Cass. 3ème civ. 7 septembre 2017 n° 16-17174

Pour mémoire on rappellera les dispositions de l’article 2199 du code civil applicables depuis le 1er janvier 2007 : « Les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen."

 

Cependant le présent litige porte sur l’ancien article 698 du code de procédure civile, applicable aux saisies diligentées avant la réforme et aux termes de ces dispositions :

« Les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si, dans l'un ou l'autre cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent. »

Dans cette affaire étaient posées deux questions :

1°) Un adjudicataire des murs commerciaux, doit-il avoir été informé de la demande de renouvellement formée par le locataire après la délivrance au bailleur du commandement de saisie-immobilière, pour que la prescription de son action en annulation du bail et de la demande en renouvellement, puisse lui être opposée ?

2°) Un adjudicataire peut-il prétendre que la demande de renouvellement a pu, suite à l’absence de contestation du bailleur durant trois mois, former un nouveau bail postérieurement au commandement expropriatif, de telle sorte que l’adjudicataire peut obtenir l’annulation de ce bail nouvellement formé ?

A la première question la Cour suprême, répond par la négative et casse l’arrêt de la Cour d’appel sur ce point.

La prescription biennale a eu pour point de départ la date d’effet de la demande de renouvellement et point n’était besoin que cette demande ait été portée à la connaissance de l’adjudicataire… 

Il convient également de préciser que la demande en renouvellement avait été effectuée postérieurement à la date de délivrance du commandement expropriatif.

Cette question était légitime car l’on sait que la prescription ne court que le jour ou le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ceci étant pour la Cour de cassation, le locataire doit bénéficier du statut à partir du moment, où, il a, même entre les mains du bailleur qui a fait l’objet du commandement, adressé sa demande de renouvellement, de sorte que la prescription biennale a commencé à courir à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement.

En l’espèce les demandes de l’adjudicataire furent donc déclarées prescrites et l’arrêt de la Cour d’appel, cassé.

A la seconde question la Cour de cassation, à l’instar de la Cour d’appel, a répondu par la négative.

Le bailleur ne pourra pas solliciter l’annulation du bail, car, selon la Cour de cassation, « la demande de renouvellement de bail commercial n’entre pas dans les prévisions de l’article 698 de l’ancien code de procédure civile. »

Le bail renouvelé n’est donc pas assimilé au bail d’origine, ce que l’on peut comprendre, parce qu’il va suivre, au travers de la fixation de son prix une trajectoire qui découle de ce bail d’origine, sans hiatus. Il n'est pas le bail conclu.