Lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne, la question de la répartition des frais de copropriété (gastos de comunidad) est souvent source de confusion. Qui doit payer les frais courants ? Qu’en est-il des travaux extraordinaires votés avant la vente ? Et que deviennent les provisions sur le compte de la copropriété ?

Dans cet article, nous vous proposons une analyse claire et précise, basée sur la législation espagnole (Ley de Propiedad Horizontal) et enrichie par des exemples concrets et des conseils pratiques. Que vous soyez acheteur ou vendeur, ces informations vous aideront à éviter les litiges et à sécuriser votre transaction immobilière.

1. Les frais ordinaires : responsabilité liée à l’appel de fonds

Définition des frais ordinaires

Les frais ordinaires couvrent les dépenses régulières liées à l’entretien courant de l’immeuble. Ces dépenses comprennent par exemple :

  • Le nettoyage des parties communes,
  • L’électricité des espaces partagées,
  • L’entretien des ascenseurs, jardins ou piscines,
  • Les honoraires de l’administrateur de copropriété.

Répartition des frais ordinaires selon la loi

Conformément à l’article 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la responsabilité des frais ordinaires dépend de la date d’émission de l’appel de fonds.

En pratique :

  • Si un appel de fonds est émis avant la signature de l’acte notarié (escritura pública de compraventa), le vendeur doit payer ces frais, même si la période couverte s’étend après la vente.
  • Si l’appel de fonds est émis après la signature, c’est l’acheteur qui doit s’en acquitter, même si une partie des frais concerne une période antérieure à l’acquisition.

2. Les frais extraordinaires : responsabilité liée à la date de décision

Définition des frais extraordinaires

Les frais extraordinaires concernent les dépenses exceptionnelles, souvent liées à des travaux importants ou imprévus décidés en assemblée générale. Par exemple :

  • Le ravalement de façade,
  • La rénovation ou le remplacement des ascenseurs,
  • Les réparations structurelles,
  • Les travaux de modernisation ou d’amélioration des équipements collectifs.

Répartition des frais extraordinaires selon la loi

L’article 17.1 de la LPH établit que la responsabilité des frais extraordinaires repose sur le propriétaire en poste à la date de l’approbation de la dépense par l’assemblée générale.

En pratique :

  • Si les travaux sont approuvés avant la vente, le vendeur est responsable de ces frais, même si les appels de fonds sont émis après la transaction.
  • Si les travaux sont approuvés après la vente, l’acheteur devra les prendre en charge.

Jurisprudence confirmant cette règle :

  • Tribunal Supremo, Sentencia 578/2014, de 2 de octubre : Le propriétaire au moment du vote est tenu de payer les frais, indépendamment de la date d’appel de fonds.
  • Audiencia Provincial de Alicante, Sentencia de 22 de mayo de 2018 : Les frais extraordinaires sont liés à la date de décision de l’assemblée et non à l’appel de fonds.

3. Les provisions sur le compte de la copropriété : qu’en est-il après la vente ?

Règle générale

Les provisions mensuelles versées par les copropriétaires pour couvrir des dépenses futures (ordinaires ou extraordinaires) sont attachées au bien et non à son propriétaire. Par conséquent, ces fonds restent acquis à la copropriété et bénéficient à l’acheteur.

En pratique :

  • Le vendeur ne peut pas réclamer le remboursement des provisions, sauf si un accord spécifique est négocié dans le contrat de vente.

4. Problèmes pratiques : appels de fonds après la vente pour des travaux votés avant

Responsabilité légale vs. responsabilité pratique

Après la vente, les appels de fonds émis pour des travaux votés avant la transaction peuvent être envoyés à l’acheteur. C'est d'ailleurs souvent le cas.

C'est pourquoi un accompagnement juridique est essentiel, car seul un avocat s’assurera que toutes les obligations du vendeur sont clairement définies pour éviter des frais imprévus après la vente, et qu'aucune dette ou charge en suspens soient mises à la charge de l'acheteur par erreur ou omission.