En el proceso de compraventa de un inmueble en España, la repartición de los gastos de comunidad suele ser motivo de confusión. ¿Quién debe pagar los gastos ordinarios? ¿Qué ocurre con los gastos extraordinarios aprobados antes de la compraventa? ¿Y qué pasa con las provisiones existentes en la cuenta de la comunidad?

En este artículo, analizamos en detalle las reglas legales establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), acompañadas de ejemplos prácticos y consejos útiles. Tanto si eres comprador como vendedor, esta información te ayudará a evitar conflictos y a garantizar una compraventa segura.

1. Los gastos ordinarios: responsabilidad según la fecha del llamamiento de pago

Definición de los gastos ordinarios

Los gastos ordinarios son los relacionados con el mantenimiento regular y previsible del edificio. Estos incluyen, por ejemplo:

  • Limpieza de las zonas comunes,
  • Electricidad de las áreas compartidas,
  • Mantenimiento de ascensores, jardines o piscinas,
  • Honorarios del administrador de la comunidad.

Repartición de los gastos ordinarios según la ley

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los gastos ordinarios son responsabilidad del propietario según la fecha del llamamiento de pago.

En la práctica:

  • Si un llamamiento de pago se emite antes de la firma de la escritura pública de compraventa, el vendedor debe pagarlo, aunque cubra un periodo posterior a la venta.
  • Si el llamamiento se emite después de la firma, el comprador debe asumir el pago, incluso si incluye parte de un periodo anterior a la adquisición.

2. Los gastos extraordinarios: responsabilidad según la fecha de aprobación

Definición de los gastos extraordinarios

Los gastos extraordinarios son los relacionados con reparaciones importantes o mejoras no recurrentes decididas en junta de propietarios. Algunos ejemplos son:

  • Rehabilitación de la fachada,
  • Sustitución o renovación de ascensores,
  • Reparaciones estructurales,
  • Instalación de nuevos servicios comunes.

Repartición de los gastos extraordinarios según la ley

El artículo 17.1 de la LPH establece que los gastos extraordinarios son responsabilidad del propietario en el momento de su aprobación en la junta de propietarios.

En la práctica:

  • Si los gastos son aprobados antes de la compraventa, el vendedor es responsable de su pago, aunque los llamamientos de pago se emitan después de la venta.
  • Si los gastos son aprobados después de la compraventa, el comprador debe asumirlos.

Jurisprudencia relevante:

  • Tribunal Supremo, Sentencia 578/2014, de 2 de octubre: Los gastos extraordinarios aprobados antes de la venta deben ser asumidos por el propietario en el momento de su aprobación, independientemente de la fecha del llamamiento de pago.
  • Audiencia Provincial de Alicante, Sentencia de 22 de mayo de 2018: Diferencia entre los gastos ordinarios (relacionados con el llamamiento de pago) y los extraordinarios (relacionados con la fecha de aprobación).

3. Las provisiones en la cuenta de la comunidad: ¿se quedan con el comprador?

Regla general

Las provisiones aportadas mensualmente por los propietarios para cubrir gastos futuros (ordinarios o extraordinarios) están vinculadas al inmueble y no al propietario. Por lo tanto, estas quedan en la cuenta de la comunidad y benefician al comprador tras la compraventa.

En la práctica:

  • El vendedor no tiene derecho a reclamar el reembolso de estas provisiones, salvo que se acuerde expresamente en el contrato de compraventa.

 

4. Problemas prácticos: llamamientos de pago después de la venta para gastos aprobados antes

Responsabilidad legal vs. práctica

Tras la venta, es posible que los llamamientos de pago emitidos después de la firma de la escritura pública sean enviados al comprador, aunque estén relacionados con gastos extraordinarios aprobados antes de la compraventa. Por ello, es fundamental contar con el apoyo de un abogado especializado, tanto para asegurar de que las obligaciones del vendedor queden bien definidas para evitar reclamaciones posteriores, como para evitar que existen deudas o cargas pendientes a cargo del comprador por error o omisón.