La loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique, promulguée le 26 mai 2026 et entrée en vigueur le 28 mai 2026, modifie en profondeur le régime des baux commerciaux à travers trois articles (61, 62 et 63), qui touchent cinq articles du Code de commerce.

Les mesures clés

Mensualisation du loyer. Tout preneur à jour de ses loyers peut désormais exiger le passage à un paiement mensuel, sans avenant nécessaire (C. com., art. L. 145-32-1) .

Mesure d'ordre public, d'application immédiate aux baux en cours.

Plafonnement et restitution des garanties. L'ensemble des garanties exigibles du preneur (dépôt de garantie, cautionnement, garantie autonome…) est plafonné à un trimestre de loyer hors taxes (C. com., art. L. 145-40) .

Un régime transitoire à trois vitesses s'applique selon qu'il s'agit du plafonnement (baux conclus/renouvelés à compter du 26 mai 2026), du délai de restitution (baux en cours, si remise des clés après le 26/28 août 2026) ou du transfert de l'obligation en cas de mutation.

Validation des clauses d'indexation « tunnel ». La loi crée un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce validant les clauses encadrant symétriquement, à la hausse et à la baisse, la variation de l'ILC , en réponse au contentieux nourri sur les clauses d'indexation asymétriques.

Applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026 ; les clauses antérieures asymétriques restent exposées au risque jurisprudentiel.

Durcissement de la clause résolutoire. Le juge ne peut désormais suspendre les effets de la clause résolutoire, pour non-paiement des loyers, qu'à la double condition que le preneur démontre sa capacité à régler sa dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (C. com., art. L. 145-41) .

Une exigence qui restreint sensiblement les possibilités offertes aux locataires en difficulté, et qui devrait alimenter un contentieux accru.

Recentrage du droit de préférence du locataire. Ce droit, prévu en cas de vente du local loué, exclut désormais expressément les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts (C. com., art. L. 145-46-1), pour toute mutation postérieure au 26 mai 2026.

Pour aller plus loin

Cet article a été initialement publié, sous une forme plus développée, dans une note détaillée sur le site Village de la Justice, comprenant l'analyse complète des modalités d'entrée en vigueur, et les conséquences pratiques pour la rédaction et la négociation des baux : https://www.village-justice.com/articles/que-change-loi-simplification-vie-economique-mai-2026-pour-les-baux-commerciaux,58316.html