Le législateur a prévu les modalités de réalisation des états des lieux d'entre ou de sortie. Outre la forme et le contenu du document qui sont cadrés par décret, l'état des lieux est en principe établi contradictoirement par les parties. En cas de carence de l'une ou l'autre des parties, un huissier (désormais commissiaire de justice) peut être mandaté par la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié, après en avoir été avisées au moins sept jours à l'avance par le commissiaire de justice par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

"Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception." (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2).

La Cour de cassation a déterminé la sanction applicable à défaut d'information préalable avec un préavis de sept jours : le non-respect de ces formalités implique l'impossibilité pour la partie ayant mandaté le commissaire de justice de demander à l'autre partie de prendre en charge la moitié des frais exposés.

"5. La cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il résulte de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n'ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au moins sept jours à l'avance, celle qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.  6. Ayant constaté que les locataires avaient été avisés moins de sept jours à l'avance de la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées, elle en a exactement déduit que la demande de remboursement de la moitié du coût de l'établissement de l'état des lieux de sortie devait être rejetée." (Cour de cassation, 26 octobre 2023, n°22-20.183).

Le régime du bail d'habitation rend nécessaire une vigilance accrue quant à la forme, ce que cette jurisprudence illustre.

Le cabinet est à votre écoute pour vous assister dans la gestion de vos biens :

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  • Formalisation des états des lieux ;
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  • Procéder aux déclarations fiscales ;
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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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