Bail emphytéotique et droit de propriété

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel (Code rural, article L451-1), lequel est souvent défini comme un droit de propriétaire temporaire. 

Ce type de bail doit être conclu pour une durée longue, comprise entre 18 et 99 ans (Code rural, article L451-1).

Le preneur à bail emphytéotique bénéficie du droit d'accession pendant toute la durée de celui-ci (Code rural, article L451-10).

En d'autres termes, il conserve la propriété des constructions qu'il réalise, quand bien même il n'est pas propriétaire du sol (Code civil, article 551 et suivants).

 

Bail emphytéotique et vente des constructions par le preneur

Selon la Cour de cassation, le preneur à bail emphytéotique, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions.

Ce droit réel s'étegnant avec le bail, l'acquéreur de ce droit n'est pas propriétaire des constructions à l'issue du bail emphytéotique. Elles font alors retour au propriétaire, indépenndamment de la vente intervenue avant la fin du bail.

"Réponse de la Cour

12. Aux termes de l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque.

13. Aux termes de l'article L. 451-10 du même code, l'emphytéote profite du droit d'accession pendant la durée de l'emphytéose.

14. Il s'en déduit que l'emphytéote, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s'éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l'acquéreur de ce droit n'est pas propriétaire des constructions à l'issue du bail emphytéotique.

15. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé." (Cour de cassation, 18 décembre 2025, n°24-20.480, Publié au bulletin).

 

Bail emphytéotique et acquisition des constructions : points de vigilance

Acquérir le droit réel de l'emphytéote peut être intéressant dans la stratagie immobilière d'une entreprise ou d'un acteur public.

Encore faut-il toutefois tenir compte de son caractère temporaire, et le valoriser.

Un audit préalable permet d'identifier des pistes intéressantes pour maintenir le droit d'occuper, et négocier avant acquisition, des clauses protectrives avec le bailleur :

  • promesse de bail,
  • promesse de vente,
  • etc.

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner :

  • Dans la revue de titres d'occupation et de baux, et plus généralement dans la définition du montage juridique de votre opération afin de s'assurer de leur conformité et de leur efficacité au regard de l'évolution jurisprudentielle ;
  • Cartographier et mesurer les risques induits, ainsi que les mesures correctives à apporter s'agissant de contrat déjà conclus ;
  • Vous assister dans la résolution des litiges qui en découlent, le cas échéant.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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