Convention précaire et bail dérogatoire, un régime distinct

Le Code de commerce prévoit que par principe, tout contrat de location portant sur un local dans lequel est exploité un fonds de commerce constitue un bail commercial, en principe d'une durée de neuf ans.

Le Code a toutefois prévu quelques dérogations, et permet d'envisager la conclusion de baux d'une durée inférieure :

  • Sur le choix des parties de déroger au statut du bail commercial, en concluant un bail dérogatoire, caractérisé par une durée totale du bail ou des baux successifs ne pouvant excéder trois ans (Code de commerce, article L145-5) ;
  • En cas de précarité, c'est-à-dire lorsque la convention, quelque soit sa durée, n'est autorisée qu'à raison des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (Code de commerce, article L145-5-1).

 

Intérêt du bail dérogatoire par rapport à la convention précaire

S'agissant d'un bail dérogatoire, le bail dérogatoire dévient un bail commercial lorsque les baux successifs ont porté l'occupation au-delà de trois ans, ou bien si le locataire est laissé en possession des locaux pandant un mois après l'échéance, auquel cas il s'opère un nouveau bail commercial (Code de commerce, article L145-5).

S'agissant d'une convention précaire, la requalification en bail commercial est possible dès lors que les "circonstances particulières" invoquées pour justifier de la précaration ne sont pas indépendantes de la seule volonté des parties (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 juillet 2015, 14-11.644) ou en cas de disparition des circonstances particulières par un changement des circonstancesn de fait (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 mars 2018, 16-22.076). En revanche, la durée de la convention précaire n'entraîne pas la requalification en bail commercial, puisque la loi ne prévoit comme critère que la précarité de la convention "quelle que soit sa durée" (Code de commerce, article L145-5-1).

L'intérêt du bail dérogatoire est donc de permettre au locataire de prétendre à bénéficier d'un bail commercial si l'occupation se poursuit au-delà de trois ans, ou au-delà d'un mois à compter du terme, ce que ne permet pas la convention précaire, qui le reste quelque soit sa durée.

 

Prescription de la requalification d'une convention précaire en bail dérogatoire

L'action en requalification peut être exercée en principe dans le délai de prescription biennale (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mai 2023, 22-15.946, Publié au bulletin ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, 16-23.590, Publié au bulletin).

C'est ce sur ce point que le locataire, qui demandait au Tribunal la requalification de la convention précaire en bail dérogatoire, va achoper.

"La SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE sollicite que la convention en date du 23 juillet 2020 avec effet au 20 juillet 2020 soit requalifiée en bail dérogatoire et par que par conséquent, en raison de son maintien dans les lieux au delà de 3 ans, il doit s’opérer automatiquement la requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

Il est acquis que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire qui résulte du seul effet de l’article L145-5 du Code de commerce n’est pas soumise à prescription (Cass Civ 3ème 25 mai 2023 numéro 22-23.007). Il n’est pas contesté que la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE s’est maintenue sur les lieux à l’issue de la période contractuellement prévue.

Cependant, la requalification de la convention d’occupation précaire en bail dérogatoire reste soumise à la prescription biennale en vertu de l’article L145-60 du Code de commerce qui rappelle que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans. Le bail dérogatoire prévu à l’article L145-5 du Code de commerce est inclus dans ce chapitre contrairement aux conventions d’occupation précaire qui ne sont pas soumises à ce dernier." (Tribunal judiciaire de Mulhouse, 20 février 2025, n°24/00101).

A supposer que les conditions de la requalication soient réunies, le locataire s'est retrouvé bloqué par la prescription. Le locataire aurait probablement gagner à mieux négocier son bail à la rédaction ou à saisir le juge plus rapidement.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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