Les logements dits conventionnés sont des logements relevant du parc privé appartenant à des propriétaires privés, souvent particuliers, qui décident de conclure une convention avec un organisme d'habitat à loyers modéré.

Pour ce type de logement, la sous-location est en principe interdite, quelque soit sa nature (meublée ou nue), sous-réserve de quelques exceptions très précises (Code de la construction et de l'habitation, article D353-10).

Dans une espèce particulièrement intéressante, le bailleur reprochait à son locataire de pratiquer de manière habituelle la sous-location en location meublée de courte durée sur le site AirBNB.fr. Un compte avait été identifié et recensait 136 commentaires de locataires entre novembre 2014 et janvier 2018.

Pour censurer la Cour d'Appel qui avait estimé que ce manquement n'était pas suffisamment grave, dès lors que le preneur continuait d'occuper avec ses filles et ne louait qu'occasionnellement une des trois chambres du logement (Cour d'appel de Paris, 23 mars 2021, n° 18/14932), la Cour de Cassation a rappelé que la gravité du manquement devait s'apprécier à l'aune de l'interdiction de principe de la sous-location des logements sociaux conventionnés :

"7. Pour rejeter la demande en résiliation du bail, l'arrêt relève que le preneur avait ouvert un compte sur le site internet Airbnb au mois de novembre 2014 et que la page de présentation du compte comportait cent trente-six commentaires relatifs à des locations faites entre novembre 2014 et janvier 2018.

8. Il retient qu'à supposer que chaque commentaire corresponde à une location, la moyenne mensuelle des locations n'était que de trois et demi, que la location ne portait que sur une des trois chambres du logement que le preneur continuait d'occuper et que le bailleur n'avait pas mis le preneur en demeure de cesser cette activité, de sorte que le manquement dénoncé n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

9. En se déterminant ainsi, sans examiner, comme il le lui était demandé, la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l'interdiction légale de sous-location et d'un changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utilisation répétée et lucrative d'une partie du logement conventionné, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision." (Cour de cassation, 22 juin 2022, pourvoi n°21-18.612).

A noter que, dans cette affaire, sont également en litige les fruits de la sous-location, que le bailleur souhaite se voir attribuer et ce que la Cour admet dans son principe :

"11. Aux termes du premier de ces textes, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

12. Selon le second, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

13. Après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, l'arrêt condamne le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

14. En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d'appel a violé les textes susvisés." (Cour de cassation, 22 juin 2022, pourvoi n°21-18.612).

L'impact de la pratique de la sous-location interdite peut donc être double : résiliation du bail ; remise de l'intégralité des fruits tirés au bailleur.

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner :

  • Dans la revue de titres d'occupation et de baux, et plus généralement dans la définition du montage juridique de votre opération afin de s'assurer de leur conformité et de leur efficacité au regard de l'évolution jurisprudentielle ;
  • Cartographier et mesurer les risques induits, ainsi que les mesures correctives à apporter s'agissant de contrat déjà conclus ;
  • Vous assister dans la résolution des litiges qui en découlent, le cas échéant.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

le-ny.goulven@avocat-conseil.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh