Le développement des énergies renouvelables est l’un des piliers de la loi Grenelle 2 (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010) portant engagement national pour l’environnement. Les nouveaux bâtiments d’habitation devront consommer une quantité d’énergie inférieure à ce qu’ils produiront via des énergies renouvelables dès 2020.
Les contraintes juridiques liées à l’installation de panneaux photovoltaïques ou d’éoliennes sont nombreuses. Elles varient selon que l’installation est faite à l’initiative d’un copropriétaire (I), du syndicat (II) ou du promoteur immobilier (III).
I. L’INSTALLATION PAR UN COPROPRIÉTAIRE
A. L’installation sur des parties privatives
Lorsqu’un copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance privative sur des parties communes, tel que le toit de l’immeuble, il ne peut y implanter des équipements d’énergie renouvelable qu’avec l’autorisation par le règlement de copropriété ou par l’Assemblée Générale (ci-après « AG »).
A défaut, le projet ne pourra aboutir.
B. L’installation sur des parties communes
Un éco-copropriétaire qui envisage de doter la copropriété de sources d’énergie renouvelable, ne peut pas effectuer des travaux sur les parties communes sans l’autorisation de l’AG.
S’il obtient cette autorisation, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les travaux seront effectués à ses frais (article 25b de la loi du 10 juillet 1965).
En cas de refus d’autorisation, le copropriétaire pourra obtenir une telle autorisation en saisissant le Tribunal de Grande Instance. Le Tribunal appréciera toutefois, avant de se prononcer, la conformité des travaux envisagés avec la destination de l’immeuble. A titre d’exemple, les travaux envisagés ne doivent pas porter atteinte à l’harmonie architecturale de l’immeuble.
Une fois l’installation effectuée, si des copropriétaires souhaitent se raccorder au réseau énergétique nouvellement installé, ils devront payer leur quote-part du coût de cette installation (article 30 de la loi du 10 juillet 1965).
II. L’INSTALLATION PAR LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES
Dans un esprit économique, le syndicat pourra :
- approvisionner en énergie renouvelable ses membres ;
- vendre une partie du courant produit à EDF ou louer des superficies à un tiers exploitant.
Si le syndicat souhaite produire et exploiter directement l’énergie, l’installation sera soumise au préalable à l’autorisation de l’AG.
Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, tels que l’installation de panneaux photovoltaïques ou d’éoliennes, sont soumis à la majorité de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité absolue.
Dans l’hypothèse où le quorum des voix nécessaires ne serait pas obtenu, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 envisage deux hypothèses :
- Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même AG peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ;
- Si le projet n’a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, une nouvelle AG convoquée dans le délai de trois mois peut décider à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Par ailleurs, l’article 25 g) prévoit également que ces travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre « peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné ».
De fait, afin de réduire la consommation énergétique d’un immeuble, une majorité simple de copropriétaires pourra imposer des aménagements et travaux de réhabilitation sur les parties privatives d’un copropriétaire opposé à de telles mesures.
La loi fait primer l’intérêt collectif des copropriétaires sur l’intérêt individuel. En effet, il serait vain de procéder à des travaux de réhabilitation importants et coûteux des parties communes, sans chercher à isoler les parties privatives. Cela équivaudrait à ouvrir les fenêtres, ayant fait l’objet de travaux de triple vitrage, avec le chauffage allumé en plein hiver…
III. L’INSTALLATION PAR LE PROMOTEUR IMMOBILIER
Dans le cadre d’un projet de construction d’un immeuble, le promoteur peut souhaiter mettre en conformité ce nouvel immeuble avec la règlementation thermique applicable depuis 2020. Ceci permettra d’améliorer la valorisation l’immeuble lors de sa revente et de sa mise en copropriété.
Dans cette optique, des panneaux photovoltaïques ou des éoliennes pourront être intégrés au bâti. Pour éviter toutes difficultés, lors de la création de la copropriété, il sera judicieux d’indiquer cette destination des parties communes dans le règlement de copropriété.
Une fois le premier lot vendu et la copropriété créée, le promoteur a la faculté de commercialiser la toiture de l’immeuble au profit d’un tiers exploitant. Dans ce cas, le promoteur conservera la propriété de la toiture et la donnera à bail à EDF pour une durée de 20 ans. Le promoteur s’acquittera des charges de copropriété afférente à son lot. EDF procèdera alors à l’installation des panneaux solaires et se chargera de leur entretien, tout en veillant à l’étanchéité de la toiture.
Enfin, avant le lancement d’une installation d’énergies renouvelables au sein d’une copropriété, il conviendra de mener une étude préalable de rentabilité. En effet, certains installateurs n’hésitant pas à promettre des avantages économiques considérables, cette étude devra être impérativement comparée avec les réalités technologiques actuelles. Ainsi, les mauvaises surprises pourront être évitées.
Pour conclure, rappelons que les Tribunaux sont actuellement saisis d’un nombre très important de litiges en la matière : la vigilance sur la qualité des panneaux photovoltaïques ou éoliennes devra être renforcée !
Me Grégory ROULAND - Avocat au Barreau de Paris et Docteur en droit
Mail : gregory.rouland@outlook.fr
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