Généralement, un dossier de diagnostic technique est annexé au contrat de vente d’un bien immobilier, afin d’informer l’acquéreur sur la présence de matériaux ou d’insectes dangereux pour la santé, l’état et l’environnement de l’immeuble.
À défaut de diagnostic technique, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés (article L. 271-4 du Code de la Construction et de l’habitation), et ce, quand bien l’acte de vente comporterait une telle clause.
Outre l’établissement d’un dossier de diagnostic technique, la loi ALUR (JO 26 mars 2014, p. 5809), est venue ajouter l’obligation pour le vendeur d’informer l’acheteur sur la présence d’un risque de mérule, si le bien vendu est situé dans une commune où des foyers de mérule sont identifiés par un arrêté préfectoral (article L. 133-8 du Code de la Construction et de l’habitation).
Bien entendu, pour les litiges antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, l’acquéreur ne pourra qu’invoquer la garantie des vices cachés.
Un arrêt du 8 avril 2014 rendu par la Cour de cassation (n°09-72.747) permet de rappeler les droits des acquéreurs en la matière.
En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation ont découvert la présence de mérule.
Ils ont assigné le vendeur en vue d’obtenir une réduction du prix de vente du bien acquis.
Les juges du fond ayant donné gain de cause aux acquéreurs, les vendeurs se sont pourvus en cassation, faisant valoir que la présence de mérule était aisément décelable en raison de l’état particulièrement dégradé de certaines pièces, et que l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés n’est exclue que lorsque le vendeur est de mauvaise foi.
La Cour de cassation a rejeté leurs arguments, car en premier lieu, le mauvais état de certaines pièces de la maison ne suffisait pas à rendre apparent le vice lié à la mérule. En outre, la rénovation réalisée par les vendeurs ne pouvait pas inciter les acquéreurs à s’inquiéter de la présence éventuelle d’un champignon. De ce fait, l’infection par la mérule était un vice caché pour les acquéreurs.
En second lieu, la clause d’exonération de garantie ne pouvait s’appliquer, car l’un des vendeurs, professionnel de la construction, avait lors des travaux de rénovation découvert la présence de mérule, qui était donc antérieure à la vente.
Les conditions nécessaires à la caractérisation des vices cachés étant réunies, la clause exonératoire de garantie des vices cachés ne pouvaient donc pas s’appliquer, car le vendeur était un professionnel (Cass. 3e civ., 27 septembre 2000, n° 99-10.297).
En résumé la clause exonératoire ou limitative de responsabilité en cas de vices cachés ne trouve pas application :
- Lorsque le bien a été acquis avant la promulgation de la loi ALUR, si le vice lié à la mérule n’était pas suffisamment apparent ou si le vendeur était un professionnel
- Lorsque le bien a été acquis après la promulgation de la loi ALUR, si le vendeur n’a pas joint au dossier de diagnostic technique une indication sur la présence de mérule, à la condition que le bien soit situé dans une commune où un foyer a été identifié.
Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS
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