Le locataire commercial perd son droit de préférence en cas de vente judiciaire des biens du bailleur

 

Le 15 février 2023, la Cour de cassation a rendu un arrêt concernant l’exercice du droit de préférences du titulaire d’un bail commercial.

 

D’après l’article L145-46-1 du Code de commerce, le titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préférence dans le cas où son bailleur décide de vendre les locaux d’exploitation de la société du locataire. Le bailleur doit alors notifier au locataire le prix de vente ainsi que ses conditions, cette notification vaut offre de vente.

 

En cas de méconnaissance de son droit de préférence, le locataire peut ainsi obtenir la nullité de la vente, voire engager la responsabilité délictuelle de l’acheteur ayant conclu la vente en connaissance de ce droit de préférence.

 

Or, en l’espèce, les conditions et le prix de vente été fixés par le juge commissaire dans le cadre d’une procédure collective à l’encontre du bailleur.

 

Cette vente est donc une vente qualifiée de judicaire puisqu’elle est ordonnée par un tribunal et non pas par la volonté du propriétaire, celui-ci ne parvenant pas à satisfaire à une obligation (créances impayées, etc.).

 

Il ressort de l’arrêt de la Cour de cassation qu’une vente amiable d’un actif immobilier dans le cadre d’une procédure de liquidation rend inapplicable les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce, le bailleur ne méconnait pas en l’espèce le droit de préemption de son locataire dans ce contexte.