Après avoir quitté leur location, des locataires ont demandé en justice la restitution du dépôt de garantie.

Le bailleur s’y est opposé en invoquant des désordres locatifs.

Il ne disposait pas d’état des lieux contradictoire non plus que d’un constat de commissaire de justice.

Il disposait seulement d’un état des lieux établis par lui-même.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si l'état des lieux ne peut être établi de manière contradictoire, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Or dans le cas d’espèce, le bailleur n’avait pas fait appel à un commissaire de justice.

Dans un arrêt du 16 novembre 2023 (22-19422) la Cour de cassation rappelle :

«  Selon l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

La Cour de cassation décide qu'un constat d'huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181).
 

 Il s'en déduit qu'un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Le tribunal a constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et n'avait pas fait appel à un huissier de justice.

8. Il en résulte que l'état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires. »

Ils ont donc pu récupérer leur dépôt de garantie.

Bref, il ne faut pas faire l’économie du constat de commissaire de justice si le propriétaire entend se prévaloir des dégradations locatives