Baux commerciaux : le nouveau plafonnement des garanties soulève une vraie difficulté d’interprétation

 

La nouvelle rédaction de l’article L.145-40 du Code de commerce, issue de l’article 62 de la loi SVE, introduit un plafonnement inédit des garanties pouvant être exigées du preneur dans certains baux commerciaux.

Le texte prévoit désormais que les sommes payées à titre de garantie par le preneur ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il ajoute qu’« il en va de même » s’agissant de la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du bail.

Derrière cette formulation apparemment simple se cache une difficulté pratique majeure : ce plafond d’un trimestre de loyer doit-il être apprécié globalement, toutes garanties confondues, ou bien séparément selon la nature des garanties demandées ?

 

Un enjeu concret pour les bailleurs

 

En pratique, les baux commerciaux prévoient fréquemment plusieurs mécanismes de garantie : dépôt de garantie, caution personnelle du dirigeant, garantie autonome à première demande, nantissement ou encore engagement d’une société mère.

La réforme vise clairement à limiter le poids des garanties imposées au preneur. Mais la rédaction retenue laisse place à deux lectures.

La première, favorable au bailleur, consiste à considérer que le texte institue deux plafonds distincts : un plafond d’un trimestre de loyer pour les sommes versées à titre de garantie, principalement le dépôt de garantie, et un second plafond d’un trimestre de loyer pour les autres garanties, prises globalement.

Dans cette lecture, un bailleur pourrait donc demander un dépôt de garantie d’un trimestre, puis une caution ou garantie autonome également plafonnée à un trimestre. L’exposition garantie totale pourrait alors atteindre deux trimestres de loyer.

Cette interprétation s’appuie sur la lettre du texte. L’expression « il en va de même » peut en effet être comprise comme l’application d’une même règle à une seconde catégorie de garanties, sans nécessairement fusionner les deux catégories dans une enveloppe unique.

 

La lecture prudente : un plafond global

 

La seconde lecture, plus protectrice du preneur, consiste à considérer que le plafond d’un trimestre constitue une enveloppe globale, incluant l’ensemble des garanties demandées au preneur.

Dans cette hypothèse, si le bailleur demande déjà un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer, aucune garantie complémentaire ne pourrait être exigée. À l’inverse, si le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer, une caution ou une garantie autonome pourrait être prévue dans la limite des deux mois restants.

Cette interprétation repose davantage sur l’objectif du texte. La référence aux garanties « de toute nature » semble traduire une volonté d’éviter les contournements : le bailleur ne pourrait pas neutraliser le plafonnement du dépôt de garantie en sollicitant, en parallèle, des sûretés équivalentes sous une autre forme.

 

Une lecture « par garantie » à éviter

 

Une troisième lecture, plus extensive, consisterait à soutenir que chaque garantie pourrait isolément atteindre un trimestre de loyer : un trimestre pour le dépôt, un trimestre pour la caution, un trimestre pour la garantie autonome, etc.

Cette approche paraît difficilement défendable. Le texte vise la « valeur » des biens, titres, engagements et garanties de toute nature, ce qui invite plutôt à raisonner globalement au sein de cette seconde catégorie. Même dans une lecture favorable au bailleur, il paraît donc plus prudent de raisonner au maximum en deux enveloppes : dépôt de garantie d’un côté, autres garanties de l’autre.

 

Quelle position adopter pour un bailleur

 

Une clause de garantie trop large pourrait être contestée par le preneur, notamment au moment où le bailleur souhaiterait la mobiliser en cas d’impayés ou de dégradations. Elle pourrait également être réputée non écrite, au moins pour la fraction excédant le plafond retenu par le juge.

Dans ce contexte, l’approche la plus sécurisée consiste à retenir, à titre conservatoire, un plafond global d’un trimestre de loyer pour l’ensemble des garanties exigées du preneur, dépôt de garantie compris.

Cela implique de revoir les modèles de baux, les actes de cautionnement et les garanties autonomes afin de prévoir des plafonds clairs et cohérents.

Par exemple, si le loyer trimestriel est de 30 000 euros, le bailleur pourrait choisir entre un dépôt de garantie de 30 000 euros sans garantie complémentaire, ou un dépôt réduit de 10 000 euros accompagné d’une caution plafonnée à 20 000 euros.

 

Points de vigilance pratiques

 

Plusieurs réflexes doivent être intégrés dans la gestion des baux commerciaux concernés.

D’abord, il convient de vérifier le champ d’application du texte. Tous les locaux loués par un bailleur social ne sont pas nécessairement concernés. Une attention particulière doit être portée à la qualification du local : commerce en pied d’immeuble, local artisanal, bureau, local associatif, réserve ou entrepôt.

Ensuite, les garanties non monétaires devront être valorisées. Le texte vise non seulement les sommes versées, mais aussi la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature. Cette valorisation devra être documentée au dossier.

Enfin, les opérations de mutation d’immeuble appellent une vigilance renforcée. Le texte prévoit que l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur et que certaines garanties peuvent devenir caduques en cas de mutation des locaux loués.

 

En conclusion

 

La nouvelle rédaction de l’article L.145-40 du Code de commerce poursuit un objectif clair : limiter les garanties exigées du preneur dans certains baux commerciaux.

Au risuqe de décourager les bailleurs ?

Mais sa rédaction laisse subsister une incertitude importante : plafond global ou plafonds distincts ?

Dans l’attente d’une clarification jurisprudentielle, la lecture en deux plafonds demeure défendable au regard de la lettre du texte.

Toutefois, pour un bailleur social, la prudence commande de retenir un plafond global d’un trimestre de loyer pour l’ensemble des garanties demandées.

C’est la position la plus sécurisée, la plus lisible pour les équipes de gestion et la moins exposée à une contestation future.