J-PH.BARRANDON

Avocat à la Cour

DESS en Fiscalité internationale (Paris XI-HEC)

Chargé d’Enseignements en Fiscalité au sein du Master 2 Immobilier de l’Université Paris-Ouest-Nanterre-La Défense

3, Rue Nicolas Chuquet 75 017 PARIS

01 42 88 21 20   - 06 62 92 78 27

cabinetavocats@barrandon.net                                               Paris, le Vendredi 06/11/2020.

 

 

LETTRE D’ACTUALITÉ FISCALE : PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2021 (PLF 2021)

 

A destination des clients et contacts de notre cabinet.

 

Le projet de Loi de Finances pour 2021 (PLF 2021) est actuellement en cours d’examen devant les parlementaires (députés puis sénateurs). Comme chaque année, notre cabinet suit au fil des semaines  jusqu’à son adoption définitive les principales mesures fiscales contenues dans ce texte. La présente est donc la première d’une série consacrée au PLF 2021, pour vous permettre de découvrir d’ici Décembre 2020 la plupart des dispositions fiscales du PLF 2021 tant pour les entreprises que pour les particuliers.

 

Par ailleurs, nous organiserons en Janvier et Février 2021 nos traditionnelles présentations de l’actualité fiscale. Mais les petits déjeuners qui nous réunissaient à cette occasion les années précédentes seront très vraisemblablement remplacés cette année par un format visio- conférences compte tenu du contexte sanitaire résultant de la pandémie Covid 19.

 

Nous nous intéressons ici à une disposition du PLF 2021 en matière de fiscalité immobilière, à savoir au régime fiscal de l’étalement des plus-values immobilières réalisées lors d’une opération de cession-bail (encore appelée par les praticiens « lease-back ») d’immeuble par une entreprise.

 

Ce dispositif vise, au travers d’une cession immobilière à une société de crédit-bail, à améliorer la trésorerie des entreprises tout en évitant d’une taxation immédiate de la plus-value de cession. On sait que dans cette période de pandémie Covid -19 et de confinements successifs dans plusieurs Etats, de nombreux marchés se sont considérablement contractés  (par exemple : tourisme, industrie aéronautique, transport, restauration, spectacle, édition, commerce de détail etc) et/ou ont été bouleversés dans leur fonctionnement (nécessité d’investir pour accélérer la digitalisation des activités qui peuvent l’être, télétravail, chômage partiel etc). Dans ce contexte,  la trésorerie des entreprises est l’un des nerfs de la guerre pour surmonter les difficultés hors du commun de cette période. La cession immobilière à une société de crédit bail suivie d’une jouissance par le cédant devenu crédit preneur peut être une des pistes envisagée pour sécuriser sa trésorerie.

 

A ce sujet, le PLF 2021 prévoit de rétablir le dispositif d’étalement de l’imposition des plus-values de cessions d’immeubles réalisées par un cédant qui cède à une société de crédit bail lors d’une opération de cession-bail (appelée lease-Back).  Certains d’entre vous se souviennent sans doute que ce dispositif existait déjà pour les plus values de cessions immobilières lors de cessions à des sociétés de crédit-bail  intervenues entre le 23/04/2009 et le 31/12/2012 (codifié à l’article 39 novocedies du CGI).  Mais ce régime n’avait pas été ensuite reconduit pour les cessions intervenues depuis le 01/01/2013.

 

Le PLF 2021 reprend donc pour les cessions réalisées à compter du 01/01/2021 (voyez page suivante nos précisions sur l’application dans le temps du dispositif) l’ancien dispositif qui existait déjà pour les cessions intervenues entre le 23/04/2009 jusqu’au 31/12/2012. Par conséquent, à la lumière du PLF 2021,  lorsqu’une entreprise céde à un crédit bailleur un immeuble dont elle en retrouve immédiatement la jouissance en vertu d’un contrat de crédit bail, le montant de la plus-value de cession réalisée par le cédant devenu crédit preneur pourrait bénéficier, sur option, d’un étalement de la plus-value qui serait alors répartie par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit bail, sans que cet étalement ne puisse excéder 15 ans (cette période butoir concerne les cas où le contrat de crédit bail serait conclu pour une durée supérieure à 15 ans). Ce dispositif serait codifié à l’article 39 novocedies I du CGI et serait complété par des dispositions spécifiques.

Cette mesure concernerait les cessions immobilières réalisées par des entreprises à l’IS  ou celles à l’IR imposées dans la catégorie des BIC, BA et BNC.

 

En revanche, alors que pour les cessions de la période du 23/04/2009 au 31/12/2012 l’étalement bénéficiait quelque soit la nature de l’immeuble cédé à la société de crédit bail, donc y compris aux cessions d’immeubles de placement, le PLF 2021 exclu quant à lui la possibilité de se prévaloir  de l’étalement pour les plus-values sur immeubles de placement. Le PLF 2021 réserve donc ce dispositif à la cessions d’un immeuble bâti ou non bâti affecté par le cédant devenu crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ou agricole. Toutefois l’exclusion des immeubles de placement ne jouerait pas lorsque l’immeuble est loué par le crédit-preneur à un société avec laquelle il entretient des liens de dépendance au sens de l’article 39,12 du CGI, sous réserve que l’immeuble soit affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ou agricole.

 

L’opération ouvrant droit à l’étalement de l’imposition de la plus-value immobilière devrait consister donc en la cession d’un bien immobilier à une société de crédit bail, cession suivie immédiatement par la conclusion d’un contrat de crédit bail permettant au vendeur devenu crédit preneur de retrouver la jouissance en vertu dudit contrat de crédit bail. 

 

C’est un régime d’étalement de la plus-value qui s’applique sur option. L’opportunité de cette option devant donc être examinée au cas par cas et l’option être exercée de façon expresse. En cas d’option, c’est l’intégralité de la plus value dont l’imposition serait étalée, qu’il s’agisse de la partie à court-terme de la plus-value comme de la partie à long-terme de la plus-value.

 

Pour les entreprises soumises à l’IR ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale, agricole on sait que, compte tenu de la règle édictée à l’art 151 Septies B du CGI, les plus-values immobilières à long terme lors de la cession d’un immeuble dans le cadre de cette activité bénéficient d’un abattement de 10% par année de détention au delà de la cinquième année. Ce régime d’abattement conduit donc en pratique à une exonération totale des plus-values pour les biens immobiliers cédés lorsqu’ils étaient détenus par le cédant depuis plus de 15 ans. Aussi, compte tenu de l’article 151 Septies B précité, le dispositif de l’étalement de la plus-value ne présente d’intérêt que si le bien immobilier est détenu depuis moins de 15 ans.

 

L’étalement devrait s’appliquer à partir de la date de réalisation de la plus-value (c’est à dire la date de cession du bien immobilier à la société de crédit bail).

 

Dans l’hypothèse où le contrat de crédit bail viendrait à être résilié ou que le crédit preneur viendrait à acheter le bien immobilier, il est prévu que l’étalement prenne fin lors de la résiliation du contrat ou lors de l’achat et le solde de la plus value sera alors immédiatement imposable.

 

Ce dispositif serait applicable aux immeubles dont la cession est réalisée à compter du 01/01/2021 jusqu’au 30/06/2023 et est précédée d’un accord de financement par le cérdit preneur à partir du 28/09/2020 et au plus tard le 31/12/2022.

 

Bien entendu, si au cours des débats et examens en commission parlemenatires des amendements venaient à modifier le PLF 2021 sur ce régime d’étalement, nous ne manquerions pas de vous en tenir informé.

 

Nous vous invitons à suivre nos prochaines Lettres d’Actualités Fiscales qui seront consacrées aux nombtreuses autres dispositions fiscales du PLF 2021.

 

Restant à votre écoute.

                

J-PH.BARRANDON

Avocat à la Cour

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