Depuis la loi du 24 mars 2024 dite « ALUR », l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose que la décision de préemption doit être publiée et notifiée au vendeur, au notaire et à l’acquéreur évincé.

Le juge administratif rappelle régulièrement que la publication ainsi que la notification de la décision de préemption à l’acquéreur évincé n’était pas une condition de sa légalité, ces formalités permettant uniquement de faire courir les délais de recours contentieux afin d’éviter une contestation tardive de la décision.

Concernant la notification de la décision de préemption au vendeur, la position était plus nuancée dès lors que le juge administratif considérait que l’absence de notification de la décision de préemption au vendeur n’était pas une cause d’irrégularité sous réserve que le notaire ait reçu ladite notification dans le délai requis et qu’il soit effectivement le mandataire du vendeur ayant coché la case prévue à cet effet dans le formulaire Cerfa de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA).

Par un arrêt n°495227 en date du 7 mars 2025, le Conseil d’Etat vient trancher de manière claire cette problématique. Désormais, la signature de la DIA par le notaire vaut mandat par principe, en l’absence d’expression d’une volonté contraire du vendeur. Il n’est donc plus nécessaire de rechercher si le notaire a effectivement coché une case de la DIA ou a joint un mandat indiquant qu’il était le destinataire des actes relatifs à la procédure d’exercice du droit de préemption.

« 3. Il résulte des termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision de préemption en litige et notamment issue de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, que la décision du titulaire du droit de préemption d’acquérir un bien doit faire l’objet d’une publication et être notifiée à la fois au vendeur du bien objet de la préemption et à son notaire ainsi que, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Toutefois, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que le vendeur donne mandat à un tiers pour recevoir cette notification pour son compte. La signature de la déclaration d’intention d’aliéner par le notaire établit, en principe, en l’absence d’expression d’une volonté contraire du vendeur, le mandat confié par le vendeur au notaire pour l’ensemble de la procédure se rapportant à l’exercice du droit de préemption mentionné à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme et, à ce titre, en particulier, pour la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption. »

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat conclut qu’une notification de la décision au seul notaire mandataire permet de déclencher les délais de recours contentieux envers le vendeur alors même que ce dernier n’a jamais reçu une notification de la décision.

« 4. Pour confirmer la tardiveté de la demande de première instance présentée par les consorts D…, la cour administrative d’appel a relevé sans dénaturer les pièces du dossier que la déclaration d’intention d’aliéner avait été signée par leur notaire le 8 février 2018 sans qu’aucun élément ne permette d’établir l’expression d’une volonté des vendeurs de ne pas lui confier un mandat s’étendant à la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption. La cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit au regard de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme en en déduisant que la notification au notaire de la décision de la commune de Calais de préempter le bien des consorts D… avait fait courir à leur encontre le délai de recours contentieux contre cette décision. »

Cette clarification bienvenue permettra de choisir une notification unique de la décision de préemption au notaire signataire de la DIA mais également pour « l’ensemble de la procédure se rapportant à l’exercice du droit de préemption mentionné à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme » c’est-à-dire les demandes de visite et de communication de documents suspendant le délai d’instruction de la DIA.

Conseil d’Etat, 1ère – 4ème chambres réunies, 7 mars 2025, n°495227