Sari-Solenzara : le plan de masse n’avait pas à mentionner l’emplacement et les caractéristiques d’une servitude publique (Tribunal administratif de Bastia, 29 septembre 2026, n° 2301518) !

 

Dans une décision particulièrement intéressante, le tribunal administratif de Bastia est venu préciser le droit applicable en matière d’accessibilité des terrains (Tribunal administratif de Bastia, 29 septembre 2026, n° 2301518).

 

Par arrêté en date du 14 novembre 2023, le maire de Sari-Solenzara a refusé de délivrer un permis de construire une maison individuelle en raison de l’enclavement de la parcelle assiette du projet.

 

Pour annuler cette décision, le tribunal administratif de Bastia a raisonné en deux temps.

 

D’une part, il a rappelé qu’aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme :

 

« Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (…) Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder ».

 

Il est admis que le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme.

 

Ainsi, si l’administration et, en cas de recours, le juge administratif, doivent s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, lorsque celle-ci est ouverte à la circulation publique.

 

D’autre part, le tribunal a rappelé les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicable qui prévoyaient, très classiquement, que « Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée en application de l’article 682 du code civil ».

 

La juridiction administrative a précisé que, pour l’application de ces dispositions, un terrain doit être regardé comme enclavé et par suite inconstructible si, à la date à laquelle il est statué sur la demande de permis de construire, il n’a pas d’accès direct à la voie publique et que le propriétaire ne dispose pas d’une servitude de passage régulièrement obtenue par voie judiciaire ou conventionnelle sur un fonds voisin et permettant cet accès.

 

Les faits de l’espèce donnaient raison au pétitionnaire malheureux.

 

Le tribunal administratif a noté que :

 

« En l’espèce, le maire de Sari-Solenzara a refusé de délivrer le permis de construire en raison de l’enclavement de la parcelle assiette du projet située en zone AU 2 du plan local d’urbanisme. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies et plans produits, que la parcelle est desservie à partir de la route départementale n° 68 par un chemin passant par les parcelles cadastrées (XXX), qu’il est librement permis d’emprunter. Par ailleurs, cette voie carrossable assure l’accès à de nombreuses parcelles qu’elle traverse et constitue un itinéraire de randonnée. Ainsi, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la qualification juridique de ce chemin et sans que le refus du propriétaire des parcelles traversées n’ait une incidence, la parcelle du projet litigieux est directement desservie par une voie ouverte à la circulation publique ».

 

Le tribunal administratif a donc conclu que les requérants étaient fondés à soutenir que le plan de masse n’avait pas à mentionner l’emplacement et les caractéristiques d’une servitude publique qui n’était pas, en l’espèce, requise, et que l’arrêté est entaché d’une erreur d’appréciation au regard de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme et de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone AU 2.

 

L’arrêté du maire de Sari-Solenzara a donc été annulé.