Commune de Coti-Chiavari : le préfet s’emmêle les pinceaux dans les délais d’instruction (Tribunal administratif de Bastia, 3 juillet 2026, Commune de Coti-Chiavari, n° 2400299) !

 

Une récente décision du tribunal administratif de Bastia est venue rappeler l’importance de calculer correctement les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme.

 

Dans cette affaire, dont les faits sont relativement complexes, un particulier avait sollicité deux permis de construire des maisons individuelles.

 

Le préfet de la Corse-du-Sud, autorité compétente en l’espèce, avait refusé les demandes par des arrêtés en date du 11 janvier 2024.

 

Le requérant a eu la bonne idée de soulever le moyen selon lequel les arrêtés étaient entachés d’un vice de procédure dès lors qu’ils devaient être regardés comme des décisions retirant un permis de construire tacite n’ayant pas été précédées d’une procédure contradictoire, en méconnaissance de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration.

 

Les faits de l’espèce lui donnaient raison.

 

Le tribunal administratif de Bastia a d’abord rappelé les textes applicables.

 

L’article L. 423-1 du code de l’urbanisme prévoit que « les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’Etat ».

 

Aussi, aux termes de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction de droit commun est de : / (...) / b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes (...) ».

 

Il faut rajouter qu’aux termes de l’article R. 424-1 du même code : « A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : / (...) / b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite (...) ».

 

Par ailleurs, l’article R. 423-24 du code de l’urbanisme précise que : « Le délai d’instruction de droit commun prévu par l’article R. 423-23 est majoré d’un mois : / a) Lorsque le projet est soumis, dans les conditions mentionnées au chapitre V, à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévus par d’autres législations ou réglementations que le code de l’urbanisme (...) ».

 

Aussi, l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme, relevant du chapitre V, prévoit que : « Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration. / La décision prise sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable intervient après consultation de l’architecte des Bâtiments de France ».

 

De plus, aux termes de l’article R. 423-42 du code de l’urbanisme : « Lorsque le délai d’instruction de droit commun est modifié en application des articles R. 423-24 à R. 423-33, l’autorité compétente indique au demandeur ou à l’auteur de la déclaration, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie : / a) Le nouveau délai et, le cas échéant, son nouveau point de départ ; / b) Les motifs de la modification de délai (...) ».

 

Il convient de rajouter qu’aux termes de l’article R. 423-43 du code de l’urbanisme : « Les modifications de délai prévues par les articles R. 423-24 à R. 423-33 ne sont applicables que si les notifications prévues par la présente sous-section ont été faites (...) ».

 

Le tribunal administratif de Bastia rajoute également qu’aux termes du premier alinéa de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ».

 

Enfin, il est rappelé les dispositions du code des relations entre le public et l’administration.

 

L’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration prévoit ainsi que : « (...) les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable ».

 

Surtout, l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration précise que : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / (...) / 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits (...) ».

 

Sur la base de cette réglementation, le tribunal administratif de Bastia n’a pu que sanctionner le préfet.

 

En effet, les projets ont vocation à s’implanter au sein d’un site inscrit.

 

Dans ce cadre, et conformément aux dispositions de l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme, le préfet a sollicité l’avis de l’architecte des bâtiments de France qui a émis un avis favorable le 27 novembre 2023.

 

Cela étant, le tribunal administratif de Bastia précise que « cette circonstance n’est pas de nature à majorer d’un mois le délai d’instruction de deux mois des demandes de permis de construire déposées » par le pétitionnaire, « dès lors que, si le préfet se prévaut de lettres informant l’intéressée des motifs de la modification des délais d’instruction, ces lettres ont été envoyées dans le cadre de demandes de permis de construire antérieures ».

 

En conséquence, il ne ressort pas des pièces des dossiers que le préfet aurait procédé à une telle information concernant les demandes de permis litigieuses, ainsi que le prévoient pourtant les articles R. 423-42 et R. 423-43 du code de l’urbanisme.

 

Dans ces circonstances, les demandes de permis de construire ayant été déposées le 27 octobre 2023, le délai d’instruction expirait le 27 décembre 2023.

 

Par voie de conséquence, les arrêtés du 11 janvier 2024 doivent être regardés comme retirant les permis de construire tacites nés le 27 décembre 2023.

 

Le tribunal administratif de Bastia n’a pu que constater que ces retraits n’ayant pas été précédés de la procédure contradictoire prévue par l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration, dont le respect constitue une garantie pour le titulaire d’un permis de construire, le requérant était fondée à soutenir que les arrêtés litigieux sont entachés d’un vice de procédure.

 

En conclusion, il est nécessaire de maîtriser les délais d’instruction et leurs particularités.