Une femme (ci-après, la donataire) concluait un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan avec une société.

Ses parents lui faisaient donation de la propriété de la parcelle mentionnée au contrat de construction par acte authentique en date du 22 juillet 2011.

Le permis de construire était accordé mais la donataire résiliait son contrat avec la société le 4 mai 2012.

La société assignait alors la donataire aux fins d’obtenir une indemnité de résiliation. La donataire sollicitait quant à elle reconventionnellement la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.

Par un arrêt du 14 mai 2020 (n°18-21.281), la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel au visa des articles L 231-2, L 231-4 et R 231-2 du CCH qui disposent :

L. 231-2 du CCH

« Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

  • La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire »

L. 231-4 du CCH

« Le contrat défini à l’article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

  • L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente »

R. 231-2 du CCH

« Il est satisfait aux obligations prévues au a) de l’article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l'indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l'indication des nom et adresse du rédacteur de l'acte. »

 

L’arrêt d’appel avait fait droit aux prétentions indemnitaires de la société considérant que l’article L. 231-4. I du CCH admettait qu’à défaut de titre de propriété, le contrat pouvait être conclu sous la condition suspensive d’acquisition de la propriété de la parcelle concernée et qu’en l’espèce, s’agissant de la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et de la mention du titre de propriété du maître d’ouvrage ou de ses droits réels lui permettant de construire, le contrat mentionnait :

  • L’adresse du terrain
  • Les coordonnées cadastrales
  • Et précisait à la rubrique « titre de propriété » qu’une donation était en cours.

Cette donation avait par ailleurs été consentie par acte authentique du 22 juillet 2011, soit dans le délai de 4 mois contractuellement prévu pour la levée des conditions suspensives.

L’obligation était donc née pour la Cour d'appel puisque la donataire du terrain avait acquis un titre de propriété.

La Cour de cassation casse et annule cet arrêt en faisant une application stricte des textes.

Ces derniers prévoient en effet que le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, le maître de l’ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné d’un titre de propriété, de droits réels lui permettant de construire.

Le contrat peut cependant être conclu sous la condition suspensive de l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si et seulement si, le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente.

Or, en l’espèce au jour de la conclusion du contrat, la donataire ne bénéficiait :

  • Ni d’un titre de propriété
  • Ni de droits réels
  • Ni d’une promesse de vente