Le contrat de réservation dont il sera question ici concerne les Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Il s’agit du contrat par lequel un futur acheteur verse une somme d’argent sur un compte spécial afin que lui soit réservé un immeuble à construire ou une partie dudit immeuble.

Le futur acheteur effectuant la réservation du bien est désigné au contrat comme le réservataire. Le cocontractant s’engageant à lui réserver ce bien ( le promoteur immobilier) est désigné comme le réservant.

Il arrive après signature d’un tel contrat que le futur acheteur souhaite mettre fin à son engagement. Cette situation ne pose pas de difficulté si l’on se situe dans le délai légal de rétractation.

En revanche, au-delà de ce délai il faudra se tourner vers l’article R.261-31 du Code de la construction et de l’habitation.

Comment donc ne pas donner suite au contrat de réservation et récupérer son dépôt de garantie ?

L'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation prévoit les cas qui permettent de ne pas donner suite au contrat de réservation (ne pas conclure la vente) et d’obtenir restitution du dépôt de garantie.

[Cette situation concerne les cas où l’acte authentique n’a pas été régularisé.]

Les fonds déposés en garantie sont restitués au réservataire dans les cas qui suivent.

  • Non-respect du délai de signature de l’acte de vente

Le contrat de réservation doit stipuler le délai sous lequel l’acte de vente sera signé. Il prévoit également que le projet d'acte de vente est notifié au réservataire un mois au moins avant la date de signature.

En cas de non-respect de ces délais, le réservataire est en droit de solliciter la restitution de son dépôt de garantie.

Un contrat de réservation ne mentionnant aucun délai est en outre irrégulier.

  • Hausse de plus de 5% du prix

Le réservataire peut ne pas donner suite et obtenir la restitution du dépôt de garantie si le prix du contrat de vente excède de plus de 5 % le prix visé au contrat.

Dans le cas où le réservant notifie au réservataire un nouveau prix de vente allant au-delà de ce pourcentage le réservataire sera autorisé à réclamer son dépôt de garantie.

  • Non-réalisation d'un élément d'équipement

Le réservataire peut également se libérer du contrat et obtenir la restitution de son dépôt de garantie dans le cas où un élément d'équipement prévu au contrat de réservation est supprimé par le réservant (exemple : porte, fenêtre, ascenseur etc.).

  • Diminution de valeur de plus de 10%

Le réservataire peut obtenir restitution de son dépôt de garantie s’il est en mesure de prouver que l’immeuble réservé a subi dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages une baisse de valeur de plus de 10% par rapport aux prévisions du contrat (exemple : cas où les ouvrages ou matériaux sont de moindre qualité).

  • Non-obtention du prêt prévu au contrat de réservation

Le réservataire peut se dédire et obtenir la restitution de son dépôt de garantie s’il n’obtient pas le prêt visé au contrat de réservation ou si celui-ci est inférieur de 10% au montant prévu.

Cas particulier et rare en pratique, il concerne uniquement les prêts que le réservant devait faire obtenir au réservataire.

Ainsi, le futur acheteur (réservataire) se trouvant dans l’un des cas prévus ci-dessus est fondé à renoncer à la VEFA et à réclamer la restitution de son dépôt de garantie.

Pour cela, la demande de remboursement motivée est notifiée au vendeur (le réservant) et au dépositaire des fonds (généralement un notaire) par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce remboursement intégral doit, conformément aux textes, intervenir dans un délai maximum de 3 mois.