COPROPRIETE : LE ROLE ACCRU DU CONSEIL SYNDICAL
Depuis l’entrée en application le 1er juin 2020 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifiant la loi du 10 juillet 1965 (Loi) qui régit les immeubles soumis au statut de la copropriété ainsi que son décret d’application n°2020-834 du 2 juillet 2020 modifiant le décret du 17 mars 1967 (Décret), le rôle du conseil syndical au sein des copropriétés a été accentué.
Avant d’examiner ses nouveaux pouvoirs, rappelons que lors de chaque assemblée générale annuelle lors de laquelle les comptes de l’exercice écoulé sont soumis à l’approbation des copropriétaires, il est habituellement procédé à la désignation des membres du conseil syndical, la durée du mandat de ses membres étant généralement de un an.
Les règles d’organisation du conseil syndical sont libres, à l’exception de la durée du mandat des membres du conseil syndical qui ne peut excéder trois années renouvelables (article 22 du Décret).
Les personnes éligibles sont :
les copropriétaires,
les associés dans le cas de l’article 23 de la Loi de 1965,
les accédants ou acquéreurs à terme,
leurs conjoints,
les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité (PACS),
leurs représentants légaux,
leurs usufruitiers.
Désormais, les ascendants et descendants des copropriétaires peuvent également se présenter aux fonctions de membres du conseil syndical (article 21 alinéa 8 de la Loi).
Ne peuvent être membres du Conseil syndical :
le syndic,
ses préposés,
leurs conjoints,
leurs partenaires PACS,
et désormais leurs concubins,
leurs ascendants ou descendants,
leurs parents en ligne collatérale au deuxième degré exclusivement désormais,
même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme.
Le rôle habituel du Conseil syndical est d’assister le syndic, de donner son avis, de contrôler sa gestion.
Ses pouvoirs ont été étendus :
1°) Délégation de pouvoirs : articles 21-1 et suivants de la Loi et 21-1 et 26-1 du Décret
Dans toutes les copropriétés dont le Conseil syndical comprend au moins trois membres, l’assemblée des copropriétaires peut décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité dite de l’article 25 de la Loi) de lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24 de la Loi, c’est-à-dire les décisions prises à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
Il doit être souligné qu’afin de lutter contre l’absentéisme de certains copropriétaires qui entraîne parfois des difficultés de fonctionnement des copropriétés faute d’obtenir le quorum nécessaire à la prise de décision, le Législateur a prévu un mécanisme obligatoire d’abaissement des majorités (article 25-1 de la Loi).
Dès lors si le tiers des voix de tous les copropriétaires est atteint, la résolution qui n’aurait pas été adoptée lors du premier vote pourra l’être au cours de la même assemblée lors d’un second vote soumis cette fois à la majorité de l’article 24 de la Loi.
Cette délégation de pouvoirs ne peut cependant pas porter sur :
- l’approbation des comptes,
- la fixation du budget prévisionnel,
- les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires.
Les décisions ainsi prises par le Conseil syndical sont consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres.
Le procès-verbal doit mentionner le nom des membres du Conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote. Il sera transmis au syndic qui l’inscrira au registre des procès-verbaux des assemblées générales.
L’assemblée des copropriétaires vote alors un montant spécifique alloué au Conseil syndical pour lui permettre de mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.
Lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’assemblée précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles.
Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du Conseil syndical.
La durée de la délégation peut être consentie pour une durée maximale de deux ans.
Elle ne peut être renouvelée que sur décision expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.
Dans le cadre de la délégation, le Conseil syndical prend les décisions à la majorité, étant précisé que le Président, élu parmi ses membres, a voix prépondérante en cas de partage des voix.
Le Conseil syndical doit également rendre compte de l’exercice de sa délégation devant l’assemblée générale annuelle votant l’approbation des comptes et doit à ce titre établir un rapport.
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Il doit être précisé que cette délégation est distincte de celle prévue à l’article 25 a de la Loi laquelle peut être également accordée au syndic ou à toute personne, de prendre une décision ou un acte mentionné à l’article 24.
Dans ce cas, lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.
2°) Mise en concurrence du contrat de syndic : article 21 de la Loi
En vue de l’information de l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le Conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, accompagnés de la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.
Il est précisé dans la Loi que l’absence de respect de cette formalité n’entraîne pas l’irrégularité de la désignation du syndic élu.
Le Conseil syndical peut être dispensé de cette mise en concurrence par vote de l’assemblée générale précédente à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
3°) Rôle renforcé du Président du Conseil syndical
3-1 action contre le syndic : article 15 de la Loi
Le Président du Conseil syndical, sur autorisation de l’assemblée des copropriétaires, peut exercer une action en réparation du préjudice subi contre le syndic à la suite d’une carence ou d’une inaction de sa part.
3-2 action contre le syndic : demande de pénalités pour défaut de transmission de pièces : article 21 de la Loi
Le Conseil syndical peut prendre connaissance, et obtenir copie de la part du syndic, de tous documents se rapportant à la gestion et l’administration de la copropriété.
Si un mois après la demande du Conseil syndical, le syndic n’a pas transmis les pièces sollicitées, des pénalités par jour de retard dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur sa rémunération forfaitaire annuelle.
Ces pénalités sont déduites de sa rémunération lors de l’établissement des comptes définitifs soumis à l’approbation de l’assemblée générale.
A défaut, le Président du Conseil syndical peut demander au Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.
3-3 demande de désignation d’un Mandataire ad hoc : article 29-1 A de la Loi
Dans l’hypothèse où les impayés de la copropriété atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de la Loi, le syndic doit dans le délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, saisir le juge d’une demande de désignation d’un Mandataire ad hoc.
En cas d’inaction du syndic, jusqu’à présent le Conseil syndical ne pouvait s’y substituer.
En effet, cette possibilité était réservée notamment à des copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du syndicat, le Procureur de la République, ou un créancier du syndicat dans certaines conditions.
Désormais, le Président du Conseil syndical peut agir à sa place.
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