Selon l’article L631-7 du Code de l’habitation et de la construction dans les villes de plus de 200.000 habitants et dans les communes de la petite couronne de Paris (Seine-St-Denis, Hauts-de-Seine et Val-de-Marne), toute personne souhaitant louer un local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit solliciter préalablement l’autorisation de changement d’usage.

 

Sont considérés comme des locaux destinés à l’habitation les biens suivants :

  • Toutes catégories de logements et leurs annexes
  • Logements-foyers
  • Logements de gardiens
  • Chambres de service
  • Logements de fonction
  • Logements inclus dans un bail commercial
  • Locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L632-1.

 

L’autorisation doit être sollicitée auprès du Maire de la commune.

Cette autorisation peut être difficile à obtenir : elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage (ex à Paris).

L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel sauf  lorsqu’elle a été subordonnée à une compensation : le titre est alors attaché au local et non à la personne.

 

Dans le cadre d’un litige, la Cour de cassation a saisi la Cour de Justice de l’Union Européenne de questions préjudicielles afin de vérifier si la règlementation française précitée était conforme à la directive européenne n°2006/123 du 12 décembre 2006 relative aux services dans le Marché intérieur. 

Aux termes de son arrêt du 22 septembre 2020, la Cour européenne a considéré que les articles L631-7 alinéa 6 et L 631-7-1 du code précité étaient conformes à la directive en ce que ce régime d’autorisation dans les communes où la tension sur les loyers est particulièrement marquée, est justifié par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie des logements destinés à la location et proportionné à l’objectif poursuivi en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle.        

 

Après cette validation de la Loi française, la Cour de cassation dans ses arrêts du 18 février 2021 (3ème ch civ n°17.26156 et 19.13191) en statuant sur les cas qui lui étaient soumis a précisé les notions de « répétition » et de « courte durée ».

Ainsi,

la répétition : suppose de louer à plus d’une reprise au cours d’une même année.

la courte durée : suppose de louer pour une durée inférieure à un an telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois.

 

Ne sont toutefois pas considérées comme des locations de courte durée soumises à ce régime :

  • la location à un étudiant pendant 9 mois
  • un bail mobilité d’un à dix mois (conclu depuis l’entrée en vigueur de la Loi du 23 novembre 2018 dite ELAN)
  • la location du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de 4 mois (article L631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation).

 

En cas de non-respect de la règlementation, la sanction, prévue à l’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation, est particulièrement lourde.

A la demande de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le tribunal peut:

- prononcer une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé,

- ordonner le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe.

A l'expiration dudit délai, le tribunal prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.

 

Si toutefois l’autorisation requise n’a pas été sollicitée ou si en dépit du refus, le bien a été loué selon cette modalité, tout n’est pas perdu dans certaines circonstances.

Ainsi, il appartient à la commune qui n’a pas autorisé le changement d’usage de démontrer que le bien était à usage d’habitation pour pouvoir se prévaloir d’un changement d’usage illicite.

Sont réputés à usage d’habitation les locaux affectés à cet usage au 1er janvier 1970 (article L631-7 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation).

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

Généralement, la commune produit la déclaration dite H2, souscrite par le redevable de la propriété foncière et servant à l’évaluation de chaque propriété.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation  (ex 3ème civ : 18 février 2021 n°19.11462) considère qu’à défaut de document établissant l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970, la déclaration H2 ayant été remplie en l’espèce au mois de juin 1978, il ne peut y avoir de sanction.

 

Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

 

En conclusion, il convient d’être particulièrement attentif à la règlementation en vigueur avant d’envisager de louer en meublé touristique.