TROUBLES DU VOISINAGE : 

action du syndicat des copropriétaires et/ou des autres  copropriétaires contre le copropriétaire-bailleur et son locataire

 

Au sein des syndicats de copropriété, il n’est pas rare que des copropriétaires se plaignent des agissements de certains locataires qui ne respectent pas le règlement de copropriété.

Si dans la majorité des cas, un simple avis de la situation auprès du copropriétaire-bailleur suffit à régler le différend, parfois tel n’est pas le cas.

Des copropriétaires peuvent alors se sentir démuni face à l’incurie du copropriétaire-bailleur, lequel ne demeurant pas le plus souvent au sein de l’immeuble, s’abstient d’agir auprès de son locataire.

Or, les copropriétaires et/ou le syndicat des copropriétaires disposent d’une action qui est loin d’être négligeable : ils peuvent en effet obtenir la résiliation du bail, si le copropriétaire-bailleur s’abstient de régler le litige.

Le contrat de location définit les rapports entre le bailleur et le locataire.

Par ailleurs, le copropriétaire-bailleur est de plein droit responsable des dommages causés du fait de la violation du règlement de copropriété par son locataire, et ce comme s’il avait contrevenu personnellement à celui-ci.

Il en résulte que le copropriétaire-bailleur demeure seul responsable des troubles imputables à son locataire, qui doit respecter le règlement de copropriété.

La responsabilité qui sera recherchée à l’égard du copropriétaire-bailleur sera donc de nature contractuelle et celle à l’égard du locataire sera de nature délictuelle.

Ainsi, peut-il être introduit une action en justice afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Mais les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires disposent d’une arme bien plus redoutable, la résiliation du bail.

Selon les dispositions de l’article 1341-1 du Code civil : « Lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

 Il s’agit de l’action oblique.

Par ce procédé, le syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires vont agir au lieu et place du copropriétaire-bailleur défaillant ou négligent à l’égard du locataire qui ne respecte pas le règlement de copropriété.

Cela a été jugé depuis longtemps et à de maintes fois par les juridictions du fond et la Cour de cassation (Cass 3ème civ du 14/11/1985 n°84.15577), laquelle  l’a récemment rappelé  aux termes de sa décision du 8 avril 2021 (Cass 3ème civ n°20.18327), précisant qu’:

«  en application de l’article 1166 du code civil (désormais 1341-1) il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Il est jugé par ailleurs que le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.

Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation du bail lorsque le locataire méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ».

 

Il sera précisé que chacun des copropriétaires peut agir sans avoir à démontrer qu’il subit un préjudice personnel comme l’a précisé la Cour de Cassation dans sa décision du 22 mars 2000 (Cass 3ème civ n°98.13345 et 98.15595) :

«  la cour d’appel a relevé à bon droit que le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire avait le droit d’en exiger le respect par les autres et que l’action individuelle des consorts X était recevable sans qu’ils soient astreints à démontrer qu’ils subissaient un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffrait la collectivité des membres du syndicat, leur intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété ».

 

Ainsi, est-il possible de préserver un climat harmonieux au sein des immeubles régis par le statut de la copropriété.

N'hésitez donc pas à faire valoir vos droits.