Les investisseurs qui souhaitent se lancer dans une opération immobilière en Corse peuvent dans certains cas bénéficier d'un crédit d'impôt très intéressant.

En effet, les PME qui réalisent des investissements en Corse entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2020 peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt (art. 244 quater E du CGI).

Un chèque de 300 000 € de l'Etat

Le crédit d'impôt est égal à 20 % du prix de revient hors taxes des investissements réalisés, diminué de la fraction de leur montant financée par des subventions.

Ce taux est porté à 30 % pour les très petites entreprises qui réalisent des investissements éligibles au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2017. Donc l'investissement peut être fait en 2017 si l'exercice est clos le 31 décembre 2017.

Le crédit d'impôt est imputé sur l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés dû au titre de l'année de réalisation de l'investissement. L'excédent éventuel est reportable au titre des neuf années suivantes. Dans certains cas, il peut être remboursable immédiatement.

Ce crédit d'impôt n'est pas concerné par le plafonnement global des avantages fiscaux de l'impôt sur le revenu.

A l'issue de la période d'imputation de 10 ans, le solde du crédit d'impôt non utilisé est remboursé au contribuable dans la double limite de 50 % du montant du crédit d'impôt initial et de 300 000 € (au total).

Toutefois, le contribuable peut demander la restitution du crédit d'impôt à compter de la cinquième année d'imputation. Dans ce cas, la restitution est limitée à 35 % du crédit d'impôt sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Certaines entreprises, et notamment certaines entreprises nouvelles, sont remboursées immédiatement de leur crédit (sans plafonnement).

L'investissement doit rester affecter à l'activité pendant au moins 5 ans.

La location meublée et la parahôtellerie

Les investissements ouvrant droit à crédit d'impôt sont les suivants :

- biens d'équipement amortissables selon le mode dégressif acquis ou créés à l'état neuf ou pris en crédit-bail (ce qui inclut les investissements hôteliers, mobiliers ou immobiliers),

- agencements et installations de locaux commerciaux habituellement ouverts à la clientèle, acquis, créés ou loués dans les mêmes conditions,

- logiciels qui constituent des éléments de l'actif immobilisé et sont nécessaires à l'utilisation des biens,

- travaux de rénovation d'hôtel.

Les locaux commerciaux ouverts à la clientèle sont les pièces ou parties de bâtiments dans lesquelles les clients ont librement accès pour commander, acheter un bien ou se voir rendre un service et qui sont spécialement conçues et aménagées à cet effet.

La question pourrait se poser de savoir si l'activité de location meublée est bien éligible à ce dispositif car il est réservé aux activités professionnelles et les activités de nature purement civile sont exclues

Sur ce point, les services fiscaux ont pris une position :

"Il est rappelé à cet égard que l'activité consistant en la location de locaux d'habitation meublés ou destinés à être meublés est regardée par la doctrine et la jurisprudence comme une activité commerciale au sens de l'article 34 du CGI. Les investissements réalisés pour les besoins de cette activité sont en conséquence susceptibles de bénéficier du crédit d'impôt pour investissement en Corse même si une telle activité peut être considérée comme de nature civile sur le plan strictement juridique." (BOI-BIC-RICI-10-60-10-20 n° 240).

Les activités de location meublée simple peuvent donc bénéficier du dispositif mais seulement selon moi au titre des agencements et installations et des équipements amortissables en régime dégressif (revêtements des sols, plafonds et cloisons, éléments d'isolation phonique ou thermique, cloisonnements intérieurs, installation électrique et plomberie).

Seule la parahôtellerie peut bénéficier du régime pour l'achat d'un immeuble car il s'agit d'un investissement hôtelier.

Au sens de ce dispositif, l'activité parahôtelière peut être en effet selon moi assimilée à un hôtel, ce qui n'est pas le cas en cas de location meublée.

En pratique, les personnes qui achètent un bien neuf, ou remis à neuf, en Corse et qui le destinent à une activité parahôtelière peuvent donc bénéficier du crédit d'impôt avec comme base la valeur totale de la construction (ce qui exclut la valeur du terrain du calcul).

En pratique, je suggère fortement de choisir le schéma de la parahôtellerie dont le régime est à la fois plus favorable et plus sûr.

Il est impératif de ne pas s'y prendre trop tard car l'option doit être faite dans la déclaration de revenu relative à l'année de l'achèvement des travaux.

L'entreprise doit impérativement relever d'un régime réel d'imposition, ce qui implique d'opter pour l'exclusion de l'application du régime micro si les recettes sont faibles (inférieures à 82 800 € en 2017) avant le 1er février de l'année suivant celle qui est concernée, et donc de l'achat de l'immeuble le cas échéant.

Il y a lieu de se demander si le régime doit être réservé aux investisseurs relevant de la catégorie fiscale des BIC professionnels. Cela supposerait l'implication significative personnelle des investisseurs.

Ce point n'est pas expressément prévu par les textes pour les investisseurs individuels mais il est expressément prévu dans le texte de loi pour les associés des sociétés de personnes, comme la SARL de famille ou l'EURL :

"Lorsque les investissements sont réalisés par les sociétés soumises au régime d'imposition de l'article 8 ou par les groupements mentionnés aux articles 239 quater ou 239 quater C, le crédit d'impôt peut être utilisé par leurs associés, proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés ou ces groupements, à condition qu'il s'agisse de redevables de l'impôt sur les sociétés ou de personnes physiques participant à l'exploitation au sens du 1° bis du I de l'article 156." (2ème alinéa du II de l'art. 244 quater E du CGI).

Il est vrai en sens inverse, que le régime peut aussi bénéficier aux sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés et que, dans cette situation, il n'y a pas lieu d'exiger une implication personnelle.

A ce jour, cette question est incertaine.

En tout état de cause, l'implication personnelle est obligatoire pour les associés des sociétés de personnes.

Il faut éviter de confier la gestion de l'investissement à un agent immobilier "qui s'occupe de tout".

De même il faut remplir toutes les conditions pour que l'activité soit réellement parahôtelière, ce qui implique de réaliser certains services.

Avant de mettre en place un tel schéma d'investissement, il faut le faire valider par un avocat fiscaliste compétent.