Intérêt de la question

Si l'activité est commerciale, il faut s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés. L'exploitant est propriétaire d'un fonds de commerce. En cas de litige, il peut relever des tribunaux de commerce.

Si l'activité est commerciale, elle ne peut en principe être exercée dans des locaux à usage d'habitation.

Si l'activité est commerciale et habituelle, elle donne lieu en principe à l'affiliation obligatoire aux régimes sociaux des travailleurs indépendants.

Certains régimes fiscaux de faveur (comme le régime du pacte DUTREIL) sont réservés aux activités commerciales au sens juridique.

Le caractère civil de l'activité de location meublée

L'activité de location meublée est généralement considérée comme une activité de nature civile.

La location d'immeuble est en effet une activité civile. La location de meubles est considérée comme une activité commerciale mais, dans la location meublée, il est considéré que la location de meuble est accessoire.

Toutefois cette question n'a pas donné lieu à une décision de principe de la Cour de cassation. Il s'agit plutôt d'une doctrine.

Le caractère commercial de l'activité parahôtelière

La location meublée est requalifiée en activité hôtelière, lorsque des services hôteliers significatifs sont fournis.

En effet, l'activité hôtelière consiste à fournir des services hôteliers. Il ne s'agit pas tellement de louer un bien immobilier mais plutôt de fournir une prestation d'hôtellerie.

Une activité de location meublée devient commerciale lorsque les services fournis aux clients sont significatifs et proches de ceux fournis dans les hôtels.

En effet, dans cette situation, le loueur en meublé ne se contente plus de fournir un logement, ce qui constitue une activité civile, mais il fournit en plus des meubles et des services significatifs, ce qui constitue une activité commerciale.

Cette position est admise en droit commercial, notamment lorsqu'il s'agit de définir le contrat d'hôtellerie par opposition au contrat de location (voir Cass. civ. 19 octobre 1999, 97-13525).

Il existe également des décisions sur ce point en matière sociale pour définir le champ d'application de l'affiliation au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants.

En matière d'urbanisme, le Conseil d'Etat retient également le critère des services hôteliers pour retenir la qualification de destination à hébergement hôtelier au sens de l'art. R 123-9 du code de l'urbanisme (9 mars 1990, SCI le Littoral, requête n° 83457).

En matière d'ISF, il a déjà été jugé que la location nue de locaux professionnels est de nature commerciale si elle est accompagnée de services significatifs.

Une société anonyme qui donne des locaux à bail en fournissant des prestations constituées par des équipements et fournitures d'électricité, de télex et de téléphone ne se contente pas de louer des immeubles nus mais exerce une activité commerciale. Les actions de cette société peuvent donc constituer des biens professionnels exonérés (Cass. com. 18 juillet 1989 n° 1077 P, Péchenart : Bull. civ. IV p. 157 n° 233 ;  RJF 11/89 n° 1292).

Le critère de l'existence des prestations de service est repris en droit fiscal, plus spécialement en impôt sur le revenu, pour distinguer entre la location meublée et l'activité parahôtelière qui relèvent chacune de deux régimes fiscaux distincts :

"Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou parahôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi, l'exploitant qui fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations mentionnées à l'art. 261 D, 4° -b du CGI, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la parahôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée. En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, l'activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l'occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n'est pas régulière."

BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 20, 12 septembre 2012.

Cette doctrine administrative renvoie à la définition du champ d'application de la TVA, dans un souci d'unification des règles.

En effet, les activités meublées parahôtelières sont obligatoirement assujetties à la TVA lorsque les services hôteliers sont significatifs en application de l'art. 261 D 4° b du CGI.

Cette position des services fiscaux de renvoi aux critères légaux en matière de TVA est sans doute simpliste et trop précise.

Elle ne serait pas retenue telle quelle par la cour de cassation en cas de litige portant sur le caractère commercial d'une activité de location meublée. Mais les critères fiscaux sont sans doute assez proches de la définition juridique de l'activité commerciale.

Il faut rajouter le critère de la durée de la location et de la clientèle visée.

La location de courte durée au profit des touristes est plus facilement qualifiable de commerciale car les services hôteliers sont en principe plus significatifs que dans une location longue durée. Le service de réception des clients est en effet nécessairement une part importante de l'activité lorsque les locations sont de courte durée.

Selon moi, certaines locations meublées sont bien commerciales au sens juridique, même si elles ne remplissent pas tout à fait les critères des 3 services sur 4.