Le régime IFI des loueurs en meublé aurait dû être le même que le régime ISF qui leur était auparavant applicable.

Sous réserve du respect des mêmes conditions qui s'appliquaient pour l'ISF, les loueurs en meublé auraient dû être exonérés d'IFI.

Mais en fait, en l'état actuel du texte, le régime applicable est incertain en raison d'une erreur de rédaction.

Il faut distinguer l'activité de location meublée exercée sous la forme d'une entreprise individuelle de l'activité de location meublée exercée sous la forme d'une société.

1) Le régime des loueurs en meublé en entreprise individuelle

Une exonération conditionnelle

S'agissant de la location meublée exercée à titre individuel, elle fait l'objet d'un régime spécifique expressément prévu par la loi (même si en fait le texte est mal rédigé, voir ci-après).

Le texte prévoit qu'elle ne peut être considérée comme étant exonérée au titre d'une activité commerciale que si l'exploitant remplit deux conditions.

La première condition est que les recettes de location meublées soient supérieures à 23 000 €.

La deuxième condition est que le revenu net de l'activité de location meublée soit supérieur aux autres revenus professionnels.

Ces deux conditions s'apprécient au niveau du foyer fiscal.

Ce dispositif est presque le même que celui qui s'appliquait avant en matière d'ISF.

Il est prévu au nouvel article 975 du CGI :

"I. – Sont exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965. (…)

V. - Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée connue une activité commerciale pour l'application des I à IV :

1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 ;

2° L'exercice, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou un organisme, d'une activité de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation."

La suppression de la condition d'inscription au RCS

Par rapport au régime de l'ISF, une condition a été supprimée, c'est celle de l'obligation de l'immatriculation au registre du commerce.

Cette condition était de toute façon une anomalie technique car il est admis par la doctrine que l'activité de location meublée est de nature civile et qu'elle ne doit pas donner lieu à l'inscription au registre du commerce.

Dans le cadre du régime voisin définissant le loueur en meublé professionnel au titre de l'impôt sur le revenu, cette obligation d'inscription au registre du commerce a été reconnue comme une anomalie par le Conseil d'Etat et à ce titre une QPC est en cours devant le conseil constitutionnel. Il est fort probable que le conseil constitutionnel abroge cette condition le 30 janvier 2018 (décision en attente).

La question des anciennes précisions du BOFIP

Sur de nombreux points la doctrine administrative donnait des précisions utiles et parfois favorables au contribuable. Par exemple, il était admis que les pensions de retraite ne soient pas considérés comme des revenus professionnels pour l'appréciation du seuil des revenu; contrairement à la solution retenue par la doctrine administrative en matière d'impôt sur le revenu.

A ce jour cette doctrine administrative ISF est caduque et il faut attendre les commentaires de l'administration qui seront publiés sur le nouvel impôt dans le BOFIP.

Une coquille dans le texte : seule la condition d'activité commerciale est prise en compte

En principe, pour toutes les entreprises, l'exonération générale des immeubles affectés aux activités professionnelles suppose le respect de deux conditions.

D'une part, il faut remplir une condition sur la nature de l'activité. L'activité doit être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

D'autre part, il faut que l'activité soit principale, selon l'article 975 du CGI :

"I. – Sont exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965. (…)

Pour les loueurs en meublé il est précisé :

V. - Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée connue une activité commerciale pour l'application des I à IV :

1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, (…)

L'interprétation littérale du texte aboutit à considérer que les loueurs en meublé qui remplissent certaines conditions sont considérés comme exerçant une activité commerciale au sens de l'exonération générale des activités principales.

Mais le texte ne prévoit pas que l'assimilation porte aussi sur la condition de l'activité principale.

Or le concept d'activité principale ne peut être éludé. C'est en effet une condition essentielle de l'exonération générale des activités professionnelles. Il était déjà prévu dans le régime de l'ISF dans l'ancien article 885 N du CGI.

Faut-il considérer qu'il est implicitement pris en compte dans le texte de l'article 975 précité ? Faut-il interpréter cet article comme prévoyant implicitement mais nécessairement que la condition sur la nature commerciale de l'activité de location meublée implique aussi celle sur la nature principale de cette activité ?

Une telle interprétation correspondrait bien à l’intention du législateur d'exonération les activités individuelles de location meublée mais elle pose problème si elle est étendue aux sociétés exerçant l'activité de location meublée également évoquées par le texte (voir ci-après).

Il s'agit en tout cas d'une coquille du texte car l'intention du législateur était bien d'instaurer une exonération générale pour les loueurs en meublé exerçant à titre individuel.

Le premier texte du projet de loi de finances était d'ailleurs plus explicite sur ce point puisqu'il prévoyait expressément l'exonération des entreprises individuelles de location meublée à l'alinéa 60. Mais ce texte avait été supprimé après le premier examen de l'assemblée nationale.

2) Le régime des sociétés exerçant une activité de location meublée

Exclusion de la location meublée de l'exonération générale des immeubles affectés à une activité opérationnelle

Les entreprises de location meublée sous la forme de société ne peuvent bénéficier d'une exonération IFI au titre de l'exonération générale des immeubles.

Le nouveau texte prévoit certes que les immeubles affectés aux activités commerciales au sens de l'article 34 et 35 du CGI sont considérées comme exonérés d'IFI. Or la location meublée est visée à l'article 35 du CGI.

Mais la loi prévoit expressément aussi une exception à ce principe : les sociétés dont l'activité consiste à gérer leur patrimoine immobilier ne sont pas considérées comme exerçant une activité commerciale.

Art 966. - I. :

"Pour l'application de l'article 965, n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l'exercice par une société ou un organisme d'une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier

II. - Pour l'application de l'article 965, sont considérées comme des activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35, à l'exception de celles mentionnées au I du présent article. (…)"

Cette réserve vise notamment les activités de location meublée (logement des personnes) ou encore les activités de location de locaux équipés (locaux d'entreprise).

En effet, le texte évoquant l'exonération des immeubles affectés aux activités professionnelles principales exonérées prévoit bien que, par exception au principe d'exclusion générale des activités commerciales, ces deux activités puissent être considérées comme des activités commerciales.

Donc implicitement, la loi entend considérer comme non commerciale au sens de ce texte les activités de location meublée et de location de locaux équipés.

Rappelons le texte du V de l'article 975 qui vise l'exonération des activités professionnelles :

"Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966. Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée connue une activité commerciale pour l'application des I à IV :

1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°,(…);

2° L'exercice, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou un organisme, d'une activité de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation."

La première version de la loi de finances prévoyait d'ailleurs expressément à l'alinéa 26 l'exclusion de l'activité de location meublée de la définition prévue à l'article 965.

Absence de disposition particulière sur les conditions à remplir dans une société exerçant l'activité de location meublée pour démontrer l'activité principale

La question est de savoir si la location meublée exercée à titre principal dans une société peut être exonérée d'IFI et si oui quelles sont les conditions à remplir.

Le texte de loi admet de manière générale que les sociétés exerçant une activité de location meublée sont, de manière générale, considérée comme exerçant une activité commerciale au sens de l'exonération prévue pour les activités professionnelles exercées à titre principal.

Mais le texte ne précise pas, pour les sociétés de location meublée, quels sont les critères à remplir pour considérer que l'activité des associés de ces sociétés est exercée à titre principal.

Deux positions sont possibles.

Position selon l'interprétation littérale du texte

Selon une première position basée sur une interprétation littérale du texte, pour que les associés des sociétés exerçant l'activité de location meublée soient exonérés d'IFI il faut qu'ils remplissent les conditions de droit commun prévues pour les toutes les sociétés pour remplir la condition d'activité principale.

C’est-à-dire que la condition d'activité principale n'est pas implicitement remplie puisque la condition sur l'activité commerciale serait remplie. Il faut donc respecter les dispositions de droit commun.

Ce principe s'applique également aux activités de location de locaux équipés qui sont également visées au 2° du V de l'article 975 du CGI mais sans précision particulière.

Ces conditions de droit commun sont celles prévues aux II, III et IV du nouvel article 975 du CGI :

"II. - Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale.

Les biens ou droits mentionnes au premier alinéa du présent II affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de plusieurs sociétés de personnes dans lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les sociétés ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l'application du présent alinéa, la condition d'activité principale s'apprécie au regard de l'ensemble des sociétés précitées.

III. - 1. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société soumise, de droit ou sur option, à l'impôt sur les sociétés, sous réserve que le redevable :

1° Exerce dans la société la fonction de gérant, nommé conformément aux statuts d'une société à responsabilité limitée ou en commandite par actions, d'associé en nom d'une société de personnes ou de président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d'une société par actions.

Les fonctions mentionnées au premier alinéa du présent 1° doivent être effectivement exercées et donner lieu à une rémunération normale, dans les catégories imposables à l'impôt sur le revenu des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62, au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues dans l'entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France, Cette rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus à raison desquels l'intéressé est soumis à l'impôt sur le revenu dans les mêmes catégories, à l'exclusion des revenus non professionnels ;

2° Détienne 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l'intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs. Les titres détenus dans les mêmes conditions dans une société possédant une participation dans la société dans laquelle le redevable exerce ses fonctions sont pris en compte à proportion de cette participation. Le respect de la condition de détention de 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société prévue au premier alinéa du 2° n'est pas exigé après une augmentation de capital si, à compter de la date de cette dernière, le redevable remplit les trois conditions suivantes : a) Il a respecté cette condition au cours des cinq années ayant précédé l'augmentation de capital ; b) Il détient 12,5 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l'intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs ; c) Il est partie à un pacte conclu avec d'autres associés ou actionnaires représentant au total 25 % au moins des droits de vote et exerçant un pouvoir d'orientation dans la société. Par dérogation au premier alinéa du 2°, la condition de détention de 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société n'est pas exigée des gérants et associés mentionnés à l'article 62,

2. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1 affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société soumise, de droit ou sur option, à l'impôt sur les sociétés dont les parts ou actions sont détenues directement par le gérant, nommé conformément aux statuts d'une société à responsabilité limitée ou en commandite par actions, le président, le directeur général, le président du conseil de surveillance ou le membre du directoire d'une société par actions, qui remplit les conditions prévues au 1° du même 1, lorsque la valeur des titres qu'il détient dans cette société excède 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable, y compris les biens ou droits immobiliers précités.

IV. - 1. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de plusieurs sociétés soumises, de droit ou sur option, à l'impôt sur les sociétés lorsque chaque participation, prise isolément, satisfait aux conditions prévues au III. Toutefois, la condition de rémunération prévue à la seconde phrase du second alinéa du 1° du 1 du même III est respectée si la somme des rémunérations perçues au titre des fonctions énumérées au premier alinéa du même 1° dans les sociétés dont le redevable possède des parts ou actions représente plus de la moitié des revenus mentionnés à la même phrase.

Lorsque les sociétés mentionnées au premier alinéa du présent 1 ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires, la condition de rémunération normale s'apprécie au regard des fonctions exercées dans l'ensemble des sociétés dont les parts ou actions répondent aux conditions du III.

2. Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1 du présent IV affectés par le redevable mentionné aux I ou II dans une ou plusieurs sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque chaque participation, prise isolément, satisfait aux conditions prévues au III."

Pour les sociétés de personnes, la condition du régime de droit commun est l'exercice de l'activité principale dans la société et pour les sociétés de capitaux, il faut remplir certaines conditions sur le pourcentage de détention du capital et sur l'exercice de fonctions de direction rémunérées.

Une telle position peut paraître discriminatoire s'il est comparé la situation des loueurs en meublé qui exerce en entreprise individuelle avec les loueurs en meublé qui exercent leur activité sous la forme d'une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes comme l'EURL n'ayant pas opté pour l'impôt sur les sociétés ou les SARL ayant opté pour le régime de transparence dit des SARL de famille.

En effet la condition d'activité principale suppose une implication professionnelle à titre principal dans la gestion de l'activité alors que les conditions prévues pour les exploitants individuels se limitent à des considérations objectives d'importance du chiffre d'affaires et des revenus nets.

Mais cette position est conforme à l'ancienne réponse ministérielle Zocchetto (Sén. 24-10-2002 p. 2467 n° 991),non reprise dans le Bofip.

Dans cette réponse ministérielle, l'administration avait pris position pour considérer que, lorsque l'activité de location meublée était exercée sous la forme d'une société de personnes, la condition d'activité principale devait s'apprécier selon les règles de droit commun et non selon le critères des seuils objectifs définis à l'ancien article 885 R du CGI.

En matière d'impôt sur le revenu, il a été admis que le régime légal définissant les loueurs en meublé professionnel à titre individuel, avec ses critères de seuil précisés au IV de l'article 155 du CGI, devait s'appliquer, par transparence, de la même façon aux associés des sociétés de personnes, comme s'ils exerçaient directement l'activité et au prorata de leur participation au capital.

Cette position, qui ne résulte pas du texte légal, a été admise par le Conseil d'Etat (CE 27-7-2006 n° 272397, 3e et 8e s.-s., Tournois :  RJF 12/06 n° 1493, concl. E. Glaser BDCF 12/06 n° 144);

Mais selon moi en l'état actuel du texte de l'article 975 du CGI, cette extension aux associés des sociétés de personnes des conditions d'exonération prévues pour les entreprises individuelles ne peut être reprise en matière d'IFI, puisque le texte ne prévoit l'application des conditions de recettes et de revenu qu'aux entreprises individuelles, en excluant de facto son application aux sociétés.

Pour les sociétés de capitaux, l'exonération d'IFI supposerait la détention de 25 % des titres et l'exercice d'un mandat de direction dont la rémunération représente plus de la moitié des revenus professionnels du dirigeant. En pratique, ce régime peut être considéré cette fois comme plus favorable que celui de l'exploitant individuel puisqu'aucune implication personnelle n'est exigée, en dehors de l'exercice effectif du mandat.

Théorie alternative

Une autre interprétation est possible. Selon cette interprétation, il faudrait considérer qu'en évoquant l'activité commerciale, le texte légal évoque en fait, implicitement, également la condition d'activité principale.

Si cette interprétation est retenue, cela permet de réparer l'imprécision du texte en matière d'exonération des entreprises individuelles, ce qui est conforme à l'intention du législateur, mais cela permet également de considérer que tous les titres d'une société de location meublée, ou d'une société de location de locaux équipés, sont nécessairement exonérés d'IFI sans condition d'activité principale, ce qui n'était sûrement pas l'intention du législateur.

Conclusion sur le régime des sociétés exerçant l'activité de location meublée

A ce jour, aucune théorie n'est satisfaisante.

En l'état actuel du texte et dans l'attente des commentaires de l'administration fiscale, il faut rester prudent sur toute interprétation.

Attention : la présente note ne sera sans doute plus à jour dans quelques mois car je pense que l'administration va venir corriger les erreurs relevées (j'espère que quelqu'un à Bercy lit mes notes).