Certains banquiers et certains conseils suggèrent facilement à leurs clients de s'endetter pour réaliser une opération immobilière, même quand ils ont assez d'argent pour financer directement l'achat en totalité.

L'argument invoqué est celui de "l'effet de levier" : les intérêts des prêts sont très faibles, et en tout cas inférieur au rendement qu'il sera possible d'obtenir avec le placement.

Donc il faut s'endetter au maximum pour acheter de l'immoblier locatif par exemple, car le coût du prêt sera largement compensé par le rendement du bien acheté.

Ces banquiers rajoutent, cerise sur le gâteau, que les intérêts du prêt sont déductibles fiscalement.

Mais c'est en partie faux. Il y a dans ce discours une forme de mensonge par omission.

Ce qui est omis c'est le risque encouru.

S'endetter pour acheter un bien c'est prendre le risque que la valeur du bien diminue. Or si cela arrive, la solvabilité de l'investisseur aura fortement baissé du fait de cette baisse de valeur. En effet, alors que la valeur de son bien aura diminué, la dette bancaire, elle, ne baissera pas. 

Si on imagine que le rendement du bien baisse de façon importante et imprévue et que l'investisseur n'a plus de ressources personnelles significatives, il peut se retrouver insolvable car la vente du bien ne lui permettra pas de rembourser le prêt.

Si cet investisseur avait financé l'achat par ses fonds propres, il n'aurait pris aucun risque d'insolvabilité.

Par ailleurs, beaucoup de gens s'endettent pour acheter des investissements locatifs mais du coup ils perdent toute capacité d'endettement pour s'acheter leur résidence principale ou leur résidence secondaire. 

L'avantage fiscal lié à la déduction des intérêts n'est pas négligeable mais il aboutit seulement à réduire le coût des frais financiers. Il ne le supprime pas.

De plus, le rendement du bien est constitutif d'un loyer imposable.

Donc certes, pour calculer le rendement du bien, il faut intégrer la fiscalité, mais le plus souvent, la fiscalité est un coût supplémentaire à financer.

L'idée de l 'effet de levier c'est de comparer un coût certain, les échéances bancaires, avec un revenu incertain, les loyers du bien loué, et une valeur patrimoniale incertaine, la valeur du bien financé par rapport à une dette certaine, le prêt bancaire.

Enfin, il faut éviter le schéma du crédit couplé, avec un prêt in fine et un placement qui soit-disant garantit le remboursement. Ce schéma peut devenir très dangereux.

Toute personne qui a une bonne gestion de son patrimoine doit éviter de s'endetter de façon excessive, et doit éviter l'aventure de trop s'endetter pour faire un placement. Il faut au moins faire un apport significatif et l'endettement doit seulement être complémentaire et temporaire.

Le seul effet garanti de l'effet de levier c'est l'enrichissement du banquier.