Le bailleur face à l’obligation d’entretien et à la garantie de jouissance paisible : quelle responsabilité après l’arrêt du 19 juin 2025 ?

La Cour de cassation, dans son arrêt du 19 juin 2025 (3e civ., n° 23-18.853), précise la portée des obligations pesant sur le bailleur à l’égard de son locataire. Dès lors qu’un désordre ou un sinistre survient dans le bien loué, le bailleur ne peut pas se contenter de signaler le problème au syndic lorsque l’immeuble est en copropriété : il doit intervenir concrètement pour garantir au locataire une jouissance paisible du logement ou du local.

Cela signifie qu’en cas de trouble – qu’il s’agisse d’infiltrations, de dégradations ou de toute situation privant le locataire de l’usage normal du bien – le bailleur doit effectuer lui-même les réparations ou avancer les fonds nécessaires à leur exécution. La seule situation dans laquelle il peut s’exonérer de cette obligation est celle de la force majeure, qui reste appréciée strictement.

La responsabilité du bailleur peut ainsi être engagée même en l’absence de faute personnelle, dès lors que le locataire subit un trouble de jouissance. Dans ce cas, l’indemnisation due au locataire doit être intégrale et durer jusqu’à la cessation effective du trouble.

 

En pratique, que faire en cas de désordre ?

  • Informer le bailleur par écrit (lettre recommandée ou email avec accusé de réception).

  • Conserver toutes les preuves (photos, constats, échanges).

  • Demander explicitement une intervention rapide ou la prise en charge des travaux nécessaires.

  • En cas de silence ou de refus, prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé pour défendre vos droits et éviter toute erreur (comme la rétention de loyers non encadrée).

À noter : la loi protège le locataire contre toute clause du contrat visant à limiter ou exclure la responsabilité du bailleur en matière d’entretien et de jouissance paisible. Même en cas de stipulation contraire, le bailleur reste tenu d’agir.

 

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