La rédaction des baux fait souvent apparaître des clauses dites “de non-recours” par lesquelles le locataire s’engage à ne pas agir contre le bailleur en cas de difficulté sur l’état du bien. Pourtant, la jurisprudence rappelle que certaines obligations du bailleur sont d’ordre public, et qu’aucune clause ne saurait en limiter la portée (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14974).
Ce qu’il faut retenir :
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Le bailleur doit délivrer au locataire un bien conforme à l’usage prévu et garantir la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
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Même en présence d’une clause de non-recours, le locataire conserve le droit d’obtenir du bailleur la réalisation des travaux essentiels, ou une indemnisation en cas de manquement.
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La Cour de cassation rappelle que ces obligations sont impératives : aucune clause ne peut exclure ou limiter la responsabilité du bailleur pour les éléments essentiels du bail.
En pratique :
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Un locataire confronté à un défaut important du local (ex : humidité, dysfonctionnements majeurs, non-conformité) peut agir contre le bailleur, même si le contrat comporte une clause de non-recours.
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Il est conseillé de signaler rapidement les désordres et de conserver la preuve de ses démarches.
Bon à savoir : Le recours à un avocat est précieux pour analyser la portée réelle d’une clause litigieuse et pour faire respecter vos droits en cas de litige.
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