Le gouvernement, par ordonnance du 30.04.19, a décidé d’adapter le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan dans le cadre de la préfabrication, permettant ainsi au constructeur d’exiger un paiement partiel à l’achèvement de la fabrication.
La particularité du contrat de construction de maison individuelle est d’être un contrat extrêmement protecteur du maître de l’ouvrage qui a la garantie que la construction souhaitée sera édifiée dans les délais et au prix déterminé.
En cas de défaillance de l’entreprise, le garant d’achèvement à prix et délai convenus est tenu de prendre le relais et de financer le montant des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ainsi que d’indemniser le préjudice résultant du retard de livraison à la date convenue.
Le maître de l’ouvrage procède au paiement des travaux au fur et à mesure de l’avancement de ces derniers, et ce conformément à une grille tarifaire prévue par l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation, soit :
15% à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie
25% à l'achèvement des fondations
40% à l'achèvement des murs
60% à la mise hors d'eau
75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Cependant, cette grille tarifaire était peu compatible avec la nature même de la construction d’une maison préfabriquée.
En effet, par définition et dans une telle hypothèse, les éléments nécessaires à la construction sont fabriqués en usine bien avant l’ouverture du chantier.
L’entreprise est donc tenue de faire une avance de trésorerie importante.
Ladite ordonnance a donc décidé de remédier à cette situation en permettant au constructeur qui fabrique, assemble et pose les éléments qu’il a lui-même fabriqués, d’exiger un paiement partiel à l’achèvement de la fabrication.
Ainsi, le premier paiement interviendra avant l’ouverture du chantier dès lors que cette fabrication aura elle-même été achevée avant la déclaration d’ouverture du chantier.
Cette réforme permettra ainsi au constructeur qui fabrique, assemble et pose les éléments préfabriqués de facturer un certain pourcentage du prix de vente total, dont le taux doit être déterminé par un décret à venir.
Ces dispositions ne pourront être invoqués que par le constructeur qui fabrique, pose et assemble les éléments préfabriqués.
En conséquence, si un constructeur de maison individuelle ne fabrique pas lui-même lesdits éléments, il ne pourra bénéficier de ces dispositions.
Se pose par ailleurs deux questions qui devront être réglées :
- Comment sera constaté l’achèvement ?
En effet, le constat de cet achèvement est extrêmement important puisque c’est lui qui permettra au constructeur d’exiger le paiement d’une 1ère fraction du prix.
Il convient donc que soient mises en œuvre des modalités de constat de cet achèvement qui garantissent l’effectivité de cet achèvement et ce afin de ne pas préjudicier au maître de l’ouvrage.
- A quelle date interviendra le transfert de propriété des éléments préfabriqués ? Ce transfert interviendra-t-il au moment du paiement ou lors de la livraison sur le terrain en vertu de la théorie de l’accession ?
Enfin, cette ordonnance apparait cependant imparfaite puisqu’elle n’étend pas la garantie de livraison à prix et délais convenus au paiement qui interviendra avant l’ouverture du chantier.
En effet, l’article L231-6 du CCH dispose que la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage à compter de la date d’ouverture du chantier contre les risques d’inexécution et de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délais convenus.
Or, par définition, l’ordonnance du 30 avril 2019 permettra au constructeur de solliciter un 1er paiement avant l’ouverture du chantier.
Si cette entreprise venait à défaillir avant l’ouverture du chantier, la garantie de livraison ne pourrait être mise en œuvre.
Il apparait en conséquence indispensable que soit étendue la garantie de remboursement prévue à l’article L231-4 du code de la construction et de l’habitation (avant dernier alinéa).
Malheureusement, l’ordonnance du 30 avril 2019 n’a pas pour objet de modifier cet article L231-4.
Le maître de l’ouvrage doit donc rester extrêmement prudent lorsque dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan pour une maison préfabriquée, il lui est demandé de procéder au paiement d’une fraction du prix à l’achèvement de la fabrication et avant l’ouverture du chantier.
Cette ordonnance rentrera en vigueur 3 mois après la publication du décret annoncé et en toute hypothèse au plus tard 9 mois après la publication de ladite ordonnance.
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Sarah HUOT Spécialiste en Droit Immobilier Qualification spécifique en droit de la Construction 14 boulevard Thomas Wilson BP 80531 |
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