En tant que rédacteur d’un acte de vente, le notaire ne saurait se satisfaire de l’expression « passage commun » pour désigner le chemin desservant la maison vendue. Une telle expression est trop imprécise pour déterminer la nature juridique exacte du chemin d’accès. 

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, une personne avait acquis une maison d’habitation desservie, selon les termes de l’acte notarié, « par un passage commun ». Souhaitant se raccorder au réseau téléphonique depuis ce passage, l’acquéreur s’était heurté au refus d’une voisine qui revendiquait la propriété exclusive du passage. Une expertise amiable était venue confirmer le caractère privatif de ce chemin.

L’acquéreur avait assigné le notaire afin d’obtenir la réparation des préjudices financier et moral résultant de l'imprécision de son titre de propriété. 

Par une décision du 29 juin 2016, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles qui avait rejeté les demandes de l’acquéreur.

Les termes de « passage commun » sont ambigus et peuvent renvoyer à des qualifications juridiques distinctes telles qu’un chemin indivis, une servitude de passage ou encore une simple tolérance.

La Cour de cassation rappelle que, lorsqu’il reçoit une vente, le notaire est tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité de l’acte qu'il rédige et d'éclairer les parties sur sa portée, ses effets et ses risques. Il doit ainsi vérifier, par toutes investigations utiles, l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.

Après ce rappel et au visa de l’article 1382 du code civil, la Cour de cassation considère qu’il appartient au notaire de lever l’incertitude entourant l’expression « passage commun », de vérifier le régime juridique du passage et d'en faire mention dans son acte.

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 29 juin 2016, n° 15-15-683

« Qu'en statuant ainsi, alors que les termes de « passage commun », qui pouvaient, en considération de l'état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d'autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l'étendue des droits réels objet de la vente, de sorte qu'il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteur du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l'exacte propriété de son assiette, et d'en faire mention dans son acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »