Si une construction empiète sur le fonds voisin, le propriétaire dudit fonds est en droit d’en exiger la démolition. Toutefois, lorsque cela est possible, seule la partie de la construction dépassant sur le terrain d’autrui doit être démolie.

Par une série de trois arrêts rendus le 10 novembre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les conséquences d’un empiétement sur le fonds d’autrui. La solution apportée par la Haute Juridiction de l’ordre judiciaire est à la fois rigoureuse et mesurée.

Rigoureuse car, lorsqu’une construction s’étend sur son terrain, le voisin est fondé, ainsi que le rappelle la Cour de cassation, à exercer une action en démolition. Il importe peu que l’empiétement ne soit que de vingt centimètres ou que sa suppression soit préjudiciable au regard de la configuration des lieux (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-19.561).

En outre, dans le cas où la démolition de l’empiétement a été judiciairement ordonnée sous astreinte, la liquidation de cette astreinte est justifiée dès lors qu’il subsiste quelques points d’empiétements (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-21.949).

Mais la solution de la Cour de cassation est également mesurée car la démolition doit être limitée à la seule partie de la construction qui empiète sur le fonds voisin.

La cour d’appel de Bourges avait ordonné la démolition totale d’un bâtiment en raison d’un empiétement représentant une bande d'une superficie de 0,04 m². Par une décision pleine de sagesse, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si un rabotage du mur n'était pas de nature à mettre fin à l'empiétement constaté » (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-25.113).

Ces trois arrêts du 10 novembre 2016 font une application raisonnable des articles 544 et 545 du code civil, le premier posant le principe selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, tandis qu’aux termes du second « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».