Lors de la réception d’une maison, il est quasiment inévitable que des réserves soient émises, c'est-à-dire que certains travaux ou finitions restent à corriger.
La question qui se pose parfois est celle de savoir si les garanties légales commencent à courir dès la réception ou seulement après la levée des réserves ?
Voici ce qu'il faut savoir.
Rappel de ce qu’est-ce que la réception des travaux ?
La réception est une étape essentielle en droit de la construction. Elle est définie par l'article 1792-6 du Code civil comme l'acte par lequel le maître d'ouvrage (celui demande la construction) accepte l'ouvrage, dans son ensemble et tel qu’il est réalisé.
S’il subsiste quelques points de détail à corriger, alors le maître d’ouvrage pourra recevoir l’ouvrage tout en émettant des réserves.
Cette réception peut se faire à l'amiable, ou, en cas de désaccord, par une décision de justice.
Responsabilité en droit de la construction : les garanties légales et sa responsabilité dépendent de la réception
Avant la réception, les constructeurs sont responsables des désordres sur le fondement de leur responsabilité contractuelle. Celle-ci est de 5 ans à compter du fait dommageable.
Après la réception, trois garanties protègent le propriétaire :
- La garantie de parfait achèvement (1 an) couvre les malfaçons signalées à dans l'année qui suit la réception.
- La garantie biennale (2 ans) s'applique aux éléments d'équipement dissociables du bâtiment. Concrètement, elle a vocation à s’appliquer à tous les équipements qui « fonctionnent » (porte ou fenêtre, robinet, volet roulant, chauffe-eau électrique, pompe à chaleur ou radiateur, plaques de cuisson, interphone, etc.)
- La garantie décennale (10 ans) couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à son usage (fissures importantes, infiltrations, etc.).
Après la réception, la responsabilité des constructeurs des entreprises et artisans de droit commun (contractuelle) n’aura vocation à jouer que dans l’hypothèse où les trois garanties précédentes ne sont pas mobilisables. Celle-ci est de 10 ans à compter de la réception.
Réception avec réserves : impact sur les garanties légales et la responsabilité en droit de la construction
Nous pourrions penser que tant que les réserves ne sont pas levées, les garanties ne commencent pas à courir.
Attention, ce n’est pas le cas en l’espèce !
En effet, dans un arrêt rendu par le Conseil d’État le 20 décembre 2024 (n° 475416), il est rappelé que le délai d'action contre les constructeurs, locateurs d’ouvrage, artisans, etc. court à compter de la réception, même si des réserves ont été émises.
La présence de réserves ne retarde pas le point de départ des garanties.
Il convient donc d’être vigilant et de ne pas hésiter à prendre conseil auprès d’un avocat à Rennes (ou ailleurs), afin de bénéficier d’un accompagnement de qualité et d’être précisément informé de ses délais ainsi que ses moyens d’action.
Prescription et forclusion : risque d’une action tardive en construction
Si la responsabilité civile de droit commun est un délai de prescription, les garanties légales en droit de la construction sont des délais fixes, dits de forclusion.
La distinction est très importante car les délais de prescription peuvent être suspendus ou interrompus, tandis que les délais de forclusion, eux, sont fixes et ne peuvent être prolongés que par une action en justice.
Article 2230 du Code civil : « La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. »
Article 2231 du Code civil : « L'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. », étant précisé que seule une action en justice dans le délai de forclusion interrompt l’action.
Que faire en cas de réception avec réserves ?
Si votre maison est livrée avec des réserves, voici quelques conseils :
- Signalez rapidement les malfaçons pour activer la garantie s’y attachant (par préférence la garantie de parfait achèvement).
- Surveillez les délais de recours : passé le délai imparti, il ne sera plus possible d'agir contre les constructeurs voire les assureurs.
- Conservez tous les documents liés à la réception et à la levée des réserves.
Si vous avez des questions ou souhaitez un accompagnement, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous en ligne, via le calendrier partagé. Je me tiens à votre disposition.
Pas de contribution, soyez le premier