Le locataire à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d'une clause d'indexation ultérieurement réputée non écrite, donc censée n'avoir jamais existé, peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les 5 ans précédant sa demande en justice.

La créance de restitution de l'indu est calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation.

Aux termes de l'article 2224 du Code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Selon l'article L. 145-15 du Code de commerce, « sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 [du même code] ».

En l'espèce, pour limiter le montant de l'indu à une certaine somme, l'arrêt attaqué, après avoir réputé non écrite la clause d'indexation, et énoncé que la demande en restitution des sommes indûment versées en vertu d'une clause censée n'avoir jamais existé est une action en répétition de l'indu, soumise à la prescription quinquennale de droit commun, en déduit que la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.

Pour la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, FS-B), en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Pour justifier sa position, la Cour de cassation rappelle que l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405 : JurisData n° 2020-019128. - Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091 : JurisData n° 2023-020477).

Le juge du droit précise que :

  • Le locataire à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d'une clause d'indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice ;
  • Dès lors qu'une stipulation réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation.

(Source : Lexis360 du 31/01/2025)