La saisie immobilière est l'une des procédures d'exécution les plus redoutées par les propriétaires. Elle permet à un créancier titulaire d'un titre exécutoire de faire vendre de force un bien immobilier appartenant à son débiteur afin d'être payé sur le prix de vente. Si vous avez reçu un commandement de payer valant saisie ou si vous êtes convoqué devant le juge de l'exécution, vous vous trouvez au cœur de cette procédure — et chaque délai compte.

Qu'est-ce qu'un titre exécutoire ?

La saisie immobilière ne peut être engagée qu'à la condition que le créancier dispose d'un titre exécutoire. Il peut s'agir d'un acte notarié (cas classique du prêt immobilier), d'un jugement définitif, ou encore d'un procès-verbal de conciliation revêtu de la formule exécutoire. L'acte notarié est le titre le plus fréquemment utilisé par les banques : il leur permet d'agir sans jugement préalable, directement par voie d'huissier.

Qui peut engager une saisie immobilière ?

Tout créancier titulaire d'un titre exécutoire peut théoriquement engager cette procédure. En pratique, ce sont surtout :

  • Les établissements de crédit (banques), en cas de défaut de remboursement d'un prêt immobilier ;
  • Les créanciers hypothécaires ;
  • L'administration fiscale ;
  • Des créanciers chirographaires ayant obtenu un jugement condamnatoire.

Quel bien peut être saisi ?

Tout immeuble appartenant au débiteur peut être saisi : résidence principale, résidence secondaire, bien locatif, terrain, part de SCI. La résidence principale ne bénéficie d'aucune insaisissabilité légale de droit commun — sauf déclaration notariée d'insaisissabilité pour les travailleurs indépendants (article L. 526-1 du Code de commerce), ou protection dans le cadre d'une procédure collective.

Le cadre légal

La saisie immobilière est régie par les articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) et par les articles R. 311-1 et suivants du même code. Une réforme majeure est intervenue avec l'ordonnance du 21 avril 2006. La procédure est concentrée devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Jurisprudence commentée : Civ. 2e, 26 novembre 2020, n°19-19.021 — La Cour de cassation rappelle que la saisie immobilière étant une procédure d'exécution forcée, le juge de l'exécution est seul compétent pour connaître des difficultés relatives à son déroulement. Toute contestation portant sur la régularité de la procédure doit être soulevée devant cette juridiction, sous peine d'irrecevabilité.

Ce que vous devez retenir

La saisie immobilière n'est pas une fatalité. Elle comporte de nombreuses étapes au cours desquelles des moyens de défense peuvent être soulevés — à condition d'intervenir au bon moment, avec le bon argumentaire. Le rôle de l'avocat est donc déterminant dès le premier acte de procédure.

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