Comme tout contrat, le bail rural peut faire l’objet d’une prorogation (art. 1213 nouveau du code civil).

La prorogation du bail est une opération qui consiste à modifier le terme initialement convenu pour lui substituer une date ultérieure. C’est le même contrat qui se poursuit avec une durée allongée.

Cette opération doit être distinguée du renouvellement (art. 1214 du Code civil), qui se traduit par la formation d’un nouveau contrat qui prend la suite du précédent. Ce nouveau contrat est, sauf stipulations particulières, conclu aux mêmes conditions que celles du précédent.

Elle doit, également, être distinguée de la reconduction (art. 1215 du Code civil), lorsque les parties poursuivent tacitement leur relation contractuelle. Il s’agira, là encore, d’un nouveau contrat conclu aux mêmes conditions que celles du précédent.

La prorogation du bail doit être décidée, d’un commun accord, AVANT l’expiration du contrat en cours (art. 1213 du Code civil).

Les effets du contrat restent intacts jusqu’à l’expiration du nouveau terme. Les garanties (notamment les cautionnements éventuels) sont maintenues.

La loi applicable demeure celle en vigueur au moment de la formation du contrat initial.

Cependant, la prorogation peut s’accompagner d’une modification des conditions du bail, telle qu’une augmentation du loyer.

Pour des exemples :

  • Cass. 3° civ., 21 nov. 1978, n° 77-12.764 : Bull. civ. III, n° 347
  • Cass. 3° civ., 18 mai 1988, n° 87-13.379.

Par ailleurs, la prorogation du bail peut avoir une origine légale. Il en est ainsi lorsque, en cas de délivrance d’un congé-reprise pour exploiter, le preneur se trouve, à la date d’effet du congé, à moins de 5 ans de l’âge de la retraite agricole ou à moins de 5 de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein (article L 411-58 du Code rural et de la pêche maritime). Dans cette hypothèse, le bail est prorogé, à la demande du preneur et de plein droit, pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur d’atteindre l’âge correspondant. C'est le même contrat qui se poursuit, avec toutefois l'impossibilité pour le preneur de céder son droit au bail durant la période de prorogation.

De même, lorsque le bailleur propose au preneur la « conversion » d’un bail type « 9 ans » en bail à long terme (type « 18 ans » ou type « 25 ans »), ainsi que l’autorise l’article L 416-2 du Code rural et de la pêche maritime, deux modalités sont possibles. Soit un nouveau bail (à long terme) est établi dans le prolongement du bail précédent, lequel sera alors résilié d’un commun accord. Soit le bail « 9 ans » est transformé en bail à long terme, de sorte que le contrat en cours est prorogé et la durée est allongée pour permettre au contrat d’atteindre le nouveau terme (à l’issue de la durée de 18 ans ou de 25 ans, selon le type bail à long terme retenu).

Nécessairement, ce bail devra faire l’objet d’une publication au Service de la Publicité Foncière (pour être pleinement opposable aux tiers) dès lors que la durée est portée au-delà de 12 ans.