L’exploitant qui réalise des travaux de construction ou d’amélioration sur des terres louées dans le cadre du Statut du Fermage a droit à une indemnité, dénommée « indemnité au preneur sortant », en fin de bail, c’est à dire lorsqu’il quitte les lieux (articles L 411-69 à L 411-78 du Code Rural et de la Pêche Maritime).

Cette indemnité est due par le propriétaire à condition que les travaux aient été réalisés régulièrement et que les formalités requises, le cas échéant, aient été accomplies avant les travaux. En effet, certains travaux nécessitent l’autorisation du bailleur et, pour d’autres, celui-ci-bénéficie d’un droit d’oppostion.

Cette indemnité est due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Peu importe que la rupture du contrat découle, ou non, de la faute du preneur. La fin du bail peut avoir, indiféremment, pour origine un non-renouvellement ou une résiliation.

Améliorations indemnisables

Les travaux indemnisable de répartissent en trois catégories :

  • les bâtiments et ouvrages incorporés au sol (article L 411-71 1°),
  • les plantations (article L 411-71 2°),
  • les travaux de transformation du sol et les améliorations culturales (article L 411-71 3°).

Seules les améliorations matérielles sont indemnisables : l’augmentation du quota laitier (droit à produire) résultant de l’activité du fermier ne constituait pas une amélioration au sens de l’article L 411-69 et n’ouvre pas droit à une indemnité (Cass. 3° civ., 23 mai 1995 ; Cass. civ., 14 janvier 1997). On peut penser également que la création, par le preneur, d'une clientèle générée par le développement d'une activité de vente directe ne l'est pas non plus.

Si les travaux exigent l'accord du baillleur, on ne saurait déduire qu’un bailleur a autorisé le  preneur à réaliser des améliorations du seul fait qu’il ne s’y est pas opposé (Cass. 3° civ., 8 juillet 2008).

CAS PARTICULIER DE LA CESSION DU BAIL RURAL ET DE L’APPORT DU DROIT AU BAIL (OU DE LA MISE A DISPOSITION DES TERRES LOUEES) A UNE SOCIÉTÉ.

En cas de cession du bail à ferme dans un cadre familial

Dans le cas où le preneur cède son droit au bail à son conjoint, à l’un de ses descendants,  il a la faculté de céder les améliorations qu’il a faites sur le fonds loué (art L 411-75).

Il est nécessaire que les travaux aient été exécutés régulièrement (de façon à ouvrir droit à indemnité) et, dans le cas d’une mise à disposition de terres louées, le preneur doit établir la réalité des améliorations qu’il cède à la société.

La valeur des améliorations cédées doit être chiffrée et suppose un paiement de la part du cessionnaire. L'évaluation des améliorations lors de la cession doit être réalisée avec beaucoup d'attention pour que le cédant ne soit pas exposé aux sanctions de l'article L 411-74 qui interdit, à l'occasion d'un changement de preneur, toute remise d'argent non justifiée.

Le cessionnaire des améliorations sera alors subrogé dans les droits à indemnité qui seront, éventuellement, dûs par le bailleur en fin de bail.

Apport à une société par le preneur des améliorations apportées au fonds

Dans le cas où le preneur met à la disposition d’une société d’exploitation les biens loués (article L 411-37 ou L 323-14 si GAEC) ou s'il cède son droit au bail à la société (article L 411-38), il a également la faculté de céder à la société les améliorations qu’il a faites sur le fonds loué (art L 411-75).

Les améliorations ainsi transférées donnent lieu à l’attribution de parts sociales au profit du cédant (après une évaluation précise des améliorations cédées).

La société est alors subrogée dans les droits à indemnité qui seront, éventuellement, dûs par le bailleur en fin de bail.

Prescription -> la demande du preneur sortant se prescrit par 12 mois à compter de la date de fin de bail (à peine de forclusion).

Action en référé (maintien dans les lieux du preneur tant que l'indemnité ne lui est pas réglée)

S’il apparaît que le preneur évincé à la suite d’une reprise ou d’un refus de renouvellement (fondé sur son âge ou opposé par une collectivité publique) peut prétendre à une indemnité de sortie, et si celle-ci n’a pas été définitivement déterminée un an avant l’expiration du bail, la partie la plus diligente peut demander la fixation d’une indemnité provisionnelle selon la procédure des référés. Le départ du preneur est lié au paiement de l’indemnité. Le bailleur ne peut exiger qu’il quitte les lieux avant son versement ou sa consignation (art. L 411-76).

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Me Eric GRANDCHAMP de CUEILLE

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