Pour la mise en location de petites surfaces, le législateur a institué un régime locatif moins contraignant : le bail de petites parcelles régi par l'article L 411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

L'application de ce régime suppose que la surface louée soit inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral dans chaque département.

De plus, le fonds loué ne doit pas constituer un corps de ferme ou une partie essentielle de l'exploitation du locataire.

Pour apprécier le seuil de superficie, il convient de cumuler l’ensemble des parcelles louées par un même bailleur à un même preneur, en tenant compte également des coefficients d’équivalence en cas de productions spécialisées (vignes, vergers, ....).

Certaines dispositions du Statut du Fermage sont applicables au bail de petites parcelles :

  • règles relatives aux cessions et aux sous-locations,
  • indemnité pour améliorations due au preneur sortant,
  • causes de résiliation,
  • les litiges sont portés devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

D'autres sont exclues :

  • prix du bail (lequel n'est donc pas encadré),
  • droit de préemption du preneur,
  • durée de 9 ans (il est donc possible de conclure un bail de petites parcelles pour une durée d'un an, renouvelable),
  • modalités de délivrance du congé : acte d’huissier non exigé, respect du délai de 18 mois non exigé, le congé n’a pas à être motivé.

Soumission volontaire au Statut du Fermage : il est toujours loisible aux parties de soumettre volontairement au statut du fermage les baux de petites parcelles qu’elles concluent.

Une telle soumission "volontaire" peut résulter des actes qui émaillent la vie du bail, notamment en cas de vente du bien loué.

C'est ainsi qu'un propriétaire qui avait loué verbalement une parcelle de 60 ares 70 ares (d'une surface donc inférieure au seuil fixé dans le département considéré) a souhaité vendre son bien.

Il confie l'établissement de la promesse de vente à un notaire, lequel a inséré (par mégarde) une clause intitulée "purge du droit de préemption du fermier". Cette clause déclare "l'existence d'un fermier en la personne du locataire en place". De plus, le compromis contient une condition suspensive de renonciation à son droit de préemption de ce dernier. En outre, le notaire notifie au locataire la vente et ses conditions en lui rappelant son droit de préemption et les modalités d'exercice de ce dernier.

Peu de temps après, le notaire (constatant sa méprise) adresse au locataire un courrier pour lui faire savoir qu'il s'agissait d'une erreur, le statut du fermage n'étant pas applicable à une parcelle de faible superficie.

Trop tard, entre-temps, le preneur a notifié son intention d'exercer son droit de préemption et saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en exécution de la préemption et en constestation du prix de vente.

La location est définitivement soumise au statut du fermage et la décision du locataire d'exercer son droit de préemption est validée.

En effet, "dès lors que le compromis de vente comportait une clause, intitulée « purge du droit de préemption du fermier», déclarant l’existence d’un fermier en la personne de Mr A… et prévoyant une condition suspensive de renonciation au droit de préemption et d’exploitation préalablement à l’acte authentique , que le notaire a notifié la vente à cet exploitant en lui rappelant son droit de préemption et les modalités d’exercice de celui-ci, les juges du fond en ont justement déduit que les dispositions du Statut du Fermage étaient applicables" (Cass. 3° civ., 15 nov. 2018, n° 17-15387).

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